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內容來自sina新聞

財政部長房地產 營改增方案今年內必須出臺

??樓繼偉:不動產營改增今年必須出臺

??營業稅改成增值稅,二胎借款 土地二胎借款這是我最頭疼的問題,四大領域中最難改革的就是不動產領域,測算非常難。在經濟下行期間,不能提太高稅率。涉及不動產形態也不一樣,辦公樓廠房都有買有租的,是非常頭疼的問題。我們都需要計算,還在做方案。

??不動產業營改增將涉及到所有企業,包括個人。針對不動產業營改增,不敢說哪一天債務整合銀行能出臺,反正今年要出臺。

??財政必須采取擴張政策

??政府工作報告中顯示全國赤字率是2.3%,但財政部部長樓繼偉6日表示,按當年收支口徑看,今年赤字率約為2.7%。他表示,在新常態下,要穩步去杠桿化,但又不能造成經濟的斷崖式下跌,要頂住經濟下行壓力,財政必須采取擴張的政策。

??地方債可控

??中國財長樓繼偉稱稱,中國正在審計地方債務。對地方債務的最終審查尚未結束。中國債務風險可控。其中大量是銀行貸款,按契約原則,貸款合同不能廢除,借人傢錢要還。如果情況發生變化,需要債務重整要雙方談判。

??財政部已經批復瞭3萬億的存量債務置換,其中1萬億的額度已經批復到各省財政廳,西南某省獲得300億的額度。原來融資平臺代表政府的理財產品、銀行貸款,期限短,利率高的債務,可置換成低成本,期限長的債務。

??個人所得稅改革促消費

??1、面臨稅制不合理問題,將改革成綜合所得稅制。簡單提高個稅起征點並不公平,一個人收入5K,日子可以過得不錯,但是如果他有撫養日子就很艱難。因此要改革稅制。

??2、養老保險包括三支柱,強制性社會支柱,企業年金和職業年金支柱及個人養老保險支柱。為發揮好第三支柱補充性作用,個別地區已試點推出優惠政策,在此基礎上,財政部將與保監會研究,提出全國性政策。

??我們沒隨意上調燃油稅

??樓繼偉上午表示,並沒有隨意上調燃油稅,這是和多部門多部門協商,征求各方意見之後報國務院作出的決定。1985年的授權到現在仍然有效,所以上調燃油稅,不是“隨意”。目前水電油價中的附加費,都有依據。




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-06/15105979508046198784488.shtml

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內容來自sina新聞

穗滬高鐵動臥最低票價800元



??預計最高票價接近2500元

??鐵路部門明年起推出穗深往返京滬的一站式直達高鐵動臥列車,今日正式對外售票。視預訂早晚及乘車日期的不同,實行階梯票價,其中廣州至北京動臥最低票價為990元,最高票價為2000元;廣州至上海動臥最低票價800元,最高票價預計接近2500元。建融新竹新埔建融

??最高票價接近2500元

??按照鐵路部門此前的公告,高鐵動臥實行三種票價:周一至周四、周六實行平日票價;周五、周日實行周末票價;節假日和客運高峰期實行節假日票價。對提前購票的旅客,按提前30天至11天、10天至4天、3天之內三個時段,分別給予不同的票價優惠。高鐵動臥有四人包房、二人包房,旅客有免費晚餐可享。春節高峰日為2月11日至17日、2月23日至28日,高鐵動臥附掛的二等座票價與現行票價保持一致。四人包房臥鋪的價格裡,提早30天至11天預訂廣州至北京動臥列車的上鋪,票價最低隻需990元,廣州至上海的最低票價則為800元。但春運高峰日期間,廣州至北京的四人包房的上鋪票價達到瞭1780元,廣州至上海也要1200元。鐵路部門還表示,二人包房高級動臥票價約為四人包房動臥票價的1.5~1.8倍。

??不過,記者瞭解到,廣州往來北京的動臥列車車型與目前京滬間開行的D字頭動臥列車一致,這些列車的臥鋪隻有普通軟臥(也就是四人包房),並沒有高級軟臥(也就是二人包房)。按照這樣的列車佈局,廣州往來北京的兩對動臥列車將不存在超過3000元的票價,最高票價為春節高峰日下鋪的車票票價,票價為2000元。但廣州往來上海的兩對動臥列車將設有二人包房,按照春節高峰日最高1350元的票價,高級軟臥的票價為軟臥的1.5至1.8倍,滬穗間動臥列車的最高票價或接近2500元。

??不失為夜間出行好選擇

??記者查詢瞭廣州至北京、上海日常列車和春運期間的機票價格瞭解到,目前廣州至北京普速列車的硬臥票價為441元,軟臥票價為784元,高級軟臥的票價為1445元。與軟臥和高級軟臥相比,加之普速列車運行時間要20小時以上,京廣間動臥列車平日990元起的價格也並不算太高,與京廣高鐵一等座1380元、二等座862元相比,也不算太貴。不過,春運期間廣州飛北京含稅機票價格也多在1000元至1200元,從價格和時間上來說,動臥列車都沒有什麼優勢,但對夜間出行的旅客來說,坐動臥列車無需浪費白天的時間,也不失為一個好選擇。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-20/07125951846291373081590.shtml

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河北區思源道地塊5.8億亮相 緊鄰北寧公園

??天津土地交易中心日前公佈編號為津北思(掛)2015-051號的土地出讓公告,該宗地塊位於河北區思源道與育紅路交口,緊鄰新開河與北寧公園,出讓土地面積25166.6平方米,規劃建築面積不大於72400平方米,起始總價5.8億元,起始樓面價約為8011元/平方米。

??地塊區位:該地塊位於河北區思源道與育紅路交口,其四至為:東至泗陽道,南至現狀圍墻與規劃綠地,西至育紅路,北至思源路(以掛牌文件附圖為準)。

??地塊規劃信息:該地塊出讓土地面積25166.6平方米。依據天津市規劃局河北區規劃分局核發的《規劃條件通知書》,該地塊的規劃用地性質為居住用地,建築面積不大於72400平方米(含商業金融業建築面積不大於15000平方米,沿思源路佈置;社區商業服務網點建築面積不小於2000平方米),建築密度不大於25%,綠地率不小於40%。根據文件顯示,該宗土地的住宅規劃建築面積為55400平方米,住宅面積配比約占76.52%,起始樓面價約為8011元/平方米。

??該宗地塊位於北寧公園北側,新開河南側,臨近已經通車的地鐵3號線鐵東路站及正在建設的地鐵5號線,同時地塊規劃沿思源路建設15000平方米的商業金融及2000平方米的社區商業服務網點,交通商業生活配套較為完善。

??日前,天津2015年中心城區土地出讓發佈會上公佈瞭31宗重點地塊,其中河北區將計劃推出建昌道地塊、天泰路地塊、元緯路地塊、華泰道地塊4宗土地,今年河北區經營性用地市場或將步入活躍期。

??同時,今年5月天津土地交易市場將再次迎來出讓高峰,31宗重點地塊中的臺兒莊南路地塊起始價格4.55億元,將於5月13日摘牌,而5月15日除瞭河北區的思源道地塊往外,還有西青大學城的兩宗大幅綜合性用地,津西青(掛)2014-09號和津西青(掛)2014-10號的兩宗綜合性用地掛牌。

新聞來源http://tj.house.sina.com.土地二胎缺錢急用哪裡借錢cn/news/2015-04-19/09485995372038326629887.shtml

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李宇嘉以審計來破除土地供應 非市場化行為

  首次對土地財政 "摸傢底"式的審計已經在全國范圍內展開,筆者認為,本次審計應當從促進房地產市場化的角度出發,從房地產源頭--土地入手,徹底清除阻礙房地產實現市場化的最後一塊堡壘,以市場化來破全局改革的難題。

  土地的非市場化是 "樓市亂象"一直無法根治的原因,房價長期以來隻漲不跌、樓市調控"屢調屢敗"、供求失衡;若源頭上的土地無法實現市場化,我國房地產行業就無法實現市場化發展。近年來,樓市在市場化道路上進展之所以並不順利,甚至有滑坡跡象,突出的就是各種限制性的行政幹預不得不登堂入室,這事實上是上遊土地非市場化造成的。

  土地長期非市場化運行,固化在土地和房地產上的一些地方政府行為亂象就無法避免,如地方舉債失控、抵制國傢調控、熱衷於以土地搞大型項目開發、熱衷於搞開發區和新區、老百姓需要的公共服務長期滯後等。地方政府在土地和房地產領域出現的上述亂象,與我國當前改革的重點領域密切相關。

  1998年住房市場化改革以來,在房地產出租二胎年息借貸增貸轉貸中遊和下遊,市場化推進獲得瞭長足進步。但處在房地產行業上遊的土地領域,盡管在2004年8月31日後,國傢規定全部經營性用地一律實行市場化的"招拍掛"出讓模式,而且我們也看到瞭開發商在土地市場上的競爭是何等激烈。但充分市場化的也隻有不到21%的住宅用地和8%的商業服務業用地,而在占比超過50%的工業用地出讓領域,"招拍掛"基本上變異為"量身定做"的偽市場化或不透明的協議出讓。即便是充分市場化的住宅用地和商業用地領域,也要扣除政府集資建房用地等非市場化部分,真正市場化的用地部分不足20%。

  工業用地領域的非市場化,源於地方政府做大經濟規模、稅收規模、獲得良好政績考核和直接插手政府項目等方面的考慮。工業用地價格優惠,甚至減免地價是各地方政府提高招商引資競爭力,吸引國內外知名企業進駐本地的最佳手段。盡管犧牲瞭地價,但建設工業園區,引入知名企業,上大型生產或城市項目,再輔之以銀行貸款的支持,通過用地出讓帶動項目投資,能夠在短期內獲得固定資產投資增長、經濟和稅收增長、城市面貌改善的綜合績效,這是最受地方政府青睞的土地利用方式。

  工業用地低地價、甚至免地價,一方面造成瞭工業用地低效利用。我國工業用地綜合容積率僅為0.6,土地資源浪費嚴重,造成住宅用地相對短缺;另一方面,城市"攤大餅"式擴張造成政府無力同步供給基礎設施,城市擴張超前於基礎設施建設信託房貸二胎利率年息怎麼貸款比較會過件,城市各類新區和開發區淪為"空城"或"鬼城"。

  作為生產要素,工業用地低地價,造成很多產能過剩行業的擴張在不可能的情況下成為可能,僵屍行業和企業難以退出,環境污染和銀行風險突出,產業升級舉步維艱;以土地撬動社會融資,進而實現政府舉債,帶動項目開發和全社會固定資產投資的經濟增長模式,讓地方政府利益化、公司化,距離公共服務型政府漸行漸遠。土地非市場化,造成政府直接插手區域開發和工程項目從立項、規劃,到招投標、建設材料采購,再到建設和運營等各個環節,政府越位幹預市場,開發和建設過程不透明,腐敗問題嚴重。

  地方政府在工業地價上的損失,在住宅用地上得到瞭彌補。住宅市場化改革,讓終端住房消費和投資異常活躍,這直接帶動瞭前端土地 "招拍掛"環節地價不斷上升。2004年樓市大發展以來,50個主要城市"招拍掛"住宅用地價格翻瞭5~8倍,遠高於同期住宅價格3~5倍的漲幅。土地財政是由住宅用地高地價和工業用地規模化組成的,前者是地方政府的"第二財政",也是樓市亂象和高房價的罪魁禍首,政府推高住宅商業地價和房價具有內在激勵,而後者是地方政府實現政績、經濟增長職能的"最佳載體"。

  即便是由住宅用地"招拍掛"獲得的高額土地出讓金,由於在支出上沒有硬性約束,長期在預算外運行、操作空間大、不透明,除瞭彌補拆遷補償費用,絕大多數用在瞭補貼工業園區基礎設施建設、政府平臺註資、基礎設施前期投入,而以土地出讓金啟動的一些公共服務類項目,往往呈現"高大上"而不符合老百姓的實際需求。

  從本質上講,土地已經成為地方政府實現政府經濟和收入增長目標的工具,非市場化是出於這些目標實現的方便而有意為之。本輪土地審計的目標之一要放在土地供應完全市場化上。一方面,要嚴格落實關於征地足額補償和市場化補償的各項政策,提高征用集體土地的成本,消除地方政府盲目擴大土地征用和出讓規模的激勵;另一方面,經營性工業用地要嚴格實施"招拍掛"市場化出讓、市場主體平等準入的政策,提高工業用地成本,徹底消除地方政府借工業用地低價,擴大經濟規模、插手具體項目的激勵。而工業用地價格提升後,過剩產業和產能也難以繼續存在下去,地方債務風險也就下來瞭;最後,住宅用地領域也要完全的市場化,住房保障僅限於基本保障,其餘住房需求全部進入市場,嚴禁政府集資住房供地。土地實現完全的市場化後,住宅相對溢價將吸引更多的地進入住宅市場,住宅市場的各種亂象就少瞭;土地市場化後,房地產市場上中下遊完全的市場化就實現瞭,上遊對下遊的制約也就消除瞭;土地市場化後,地方在政府借助土地實現項目投資、經濟增長和個人利益的激勵就少瞭,維系過剩產能、部門利益的激勵也少瞭,固定資產投資主導的經濟模式也就改觀瞭,政府經濟增長職能也就弱化瞭。再輔之以嚴格界定公共服務的范疇,並逐筆展開土地出讓金是否符合用途的功能性審計,政府就可以回歸公共服務職能瞭。

  (作者為深圳市房地產研究中心研究員)



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-27/08252883549.shtml
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溫州產業空心化餘震 千萬房屋抵押僅獲貸336萬

  幾天前,一位從事資產處理工作的朋友對我說,他現在手頭有很多溫州房源,希望我能幫他介紹一些周圍的買房客戶。他說,這些房子經過司法處置,多為之前被熱炒的高檔樓盤,拍賣價格非常便宜,如香緹半島230多平方米的躍層套房,起價在400萬元左右,這比最高價起碼下降瞭百分之五六十。

  盡管溫州房價已大幅下跌,但仍位居全國第八位。在買漲不買跌氛圍中,如今買傢選擇觀望。

  房屋等資產價格嚴重縮水,對之前高杠桿資金運作且多為短期貸款的溫州企業來說,無疑又是雪上加霜。比如一套近三年前買的1000萬元房子,貸款評估價打八折800萬元,銀行貸款打七折560萬元;如今這房子的市價已縮水至600萬元,相應銀行貸款隻有336萬元,那麼前後兩者貸款差價就高達224萬元。如何填補這個差價,貸款人還有沒有抵押物等,就顯得至關重要。

  知情人士稱,目前溫州7200多億元貸款中,百分之五六十涉及抵押貸款,其中房屋土融建融台北中正土融建融作為抵押物的占據百分之四五十。

  事實上,用實體企業作為融資平臺,把資金投向房地產、高利貸等領域,成為之前溫州"產業空心化"和"資金熱錢化"的佐證。

  三年前,一些溫州制造企業深度介入房地產,出現"大企業造樓、小企業炒房"現象。2010年下半年,溫州市區"地王"頻出,樓面地價少則2.6萬元/平方米,高則3.7萬元/平方米,這背後的股東多為當地制造企業。在實業資本的推動下,2011年溫州市區新建商品住宅價格高達34674元/平方米,遠超北上廣。

  然而,自2011年下半年溫州爆發民間借貸危機、中小企業資金鏈斷裂後,該市經濟金融狀況每況愈下,總體情況不是很好。統計數據顯示,截至10月份,溫州銀行業不良貸款率還在繼續上升,創下28個月以來新高;10月份,溫州新建商品住宅價格同比下降,已經連續25個月下跌;10月份,全市規模以上工業企業產值、增加值有所放緩。

  目前,溫州經濟勢頭雖企穩回升,但好轉並不明顯。

  一些好的溫州工業企業,確實已經有回升、好轉現象。但是,溫州的風險企業及其擔保鏈條上的相關企業,仍然存在著較大的潛在風險。目前,溫州不良貸款量巨大,藏在不良貸款背後的關註類貸款更加巨大,截至今年9月末兩者均超過300億元,再加上還有部分涉及擔保鏈風險的貸款可能還未進入關註類,由此可見不良貸款的反彈壓力不容忽視。

  總體上看,溫州企業資金鏈越來越緊,擔保鏈涉案企業、資金越來越大,企業和個人信用越來越差,這都迫使一些銀行提高貸款門檻。於是,就出現一些企業忙著四處找錢,而銀行對貸款投放存在恐慌心理。有較多銀行在貸款投放時,尤其是在續貸時,把貸款條件提得很高,以防范風險。不過,也有一些銀行對那些還在正常生產、盈利尚可、認真做實業的企業,沒有因為抵押物縮水而降低貸款。

  歲末年初,在這個寒冷的冬天,溫州企業尤其需要"溫暖"。

  當下,溫州提出振興實體經濟,希望溫州人精神和溫商信心回歸。在這種狀況下,銀行和企業更加應該同舟共濟,一旦一傢銀行收瞭一傢企業的貸款,就有可能造成多傢銀行同時壓貸、收貸,從而導致企業資金鏈斷裂,使得風險快速傳遞、蔓延開來。

新聞來源http商用不動產租賃二胎年息借貸增貸轉貸://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-23/03013748338.shtml
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樓市新政後售樓先生疲憊一天累得完全不想說話

??一個售樓先生疲憊的一天

??樓市“3·30新政”後,本月已經連續工作10天,有時累得“回傢完全不想說話”

??【相關報道】: ?? ??

銀行房屋二胎利率貸款全省皆可處理??一線城市首套房貸折扣增多 北京8.8折成主流

??房貸新政實施半月:上海二套房首付四成響應有限

??4月的上海開始有些燥熱。早上7點30分,陽光已經很明媚,童福兵睜開眼,使勁抹瞭一把臉上的倦容,對著鏡子整理一下西裝,就推門出去瞭。

??4月11日,一個平常的周末,在人們享受春光的時刻,童福兵開始瞭一天的工作。

??童福兵是上海寶山區某樓盤一名置業顧問,他在這個行業已經工作瞭十年。十年中,童福兵幾乎每個周末都在案場度過。尤其是“3·30新政”後,看房者紛至沓來,周末越發成瞭奢侈品。

??“銷售壓力很大,每天來的客戶很多,大傢都在加班加點。”童福兵說。

??所謂“3·30新政”是指,3月30日央行聯合住建部、銀監會發文下調二套房個貸首付比例,同日財政部也聯合國稅總局發文放寬轉賣二手房營業稅免征期限。

??清晨:連續工作10天,打哈欠

??8點40分,童福兵到達瞭項目現場,給自己接瞭一杯水,為一天的工作作準備。

??9點,店內所有的置業顧問都已到達,大傢坐成一圈開早會。會上銷售主管提出瞭當天的銷售目標,希望有超過10套的簽約,並告訴瞭所有置業顧問最新政策。公積金新政、銀行信貸等政策紛紛出來,置業顧問需要學習的也很多。

??童福兵打瞭打哈欠,有些疲倦,自4月開始他一直連續工作瞭10天。

??童福兵接待的第一個客戶是一對50多歲的夫婦,住在附近區域的一個老公房裡,上瞭年紀的夫婦有一些積蓄,希望把這個房子置換掉和孩子一起買一套兩房。

??這對夫婦看瞭看區域沙盤,很感興趣,童福兵立馬帶著去參觀瞭樣板間,精裝修房相對於老公房顯得非常華麗。這對夫婦參觀瞭大概20分鐘,看上去有些心動。

??參觀完後,童福兵開始幫這對夫婦計算房屋價格和貸款情況,但真正算下來丈夫沉默瞭。雖然300多萬的房子在上海不算貴,但是對於工薪階層還是很有壓力。

??“帶客戶看沙盤、介紹戶型、帶客戶看樣板間、講解貸款和價格情況,這就是我們的銷售流程。”童福兵告訴《第一財經日報》記者。

??這樣一個流程走下來,差不多花瞭50分鐘,但童福兵並不太興奮。“他們買下這個房子非常吃力,而且是給兒子買房,兒子卻沒有出現,回頭幾率並不高。”

??“每天都要接待很多這樣走馬觀花的客戶,很多客戶一進來我們就知道不會購買,但是也要耐心介紹。”童福兵告訴本報記者,“有時候我們輪流接待客戶,也是看運氣的,運氣好接到優質客戶可能就成瞭。”

??下午:迎來心動客戶,成交幾率五成

??午飯是普通的工作餐,童福兵匆匆吃瞭幾口,打起精神準備下午的工作,因為中午過後才是人流高峰。

??果然,下午兩點時,項目現場已經擠滿瞭人。沙盤旁邊,置業顧問正使出看傢本領向客戶薦房。

??項目現場也陸續有客戶簽約。畢竟上海公積金新政對於很多購房者相當有誘惑力,若是置換房屋後可以獲得120萬公積金貸款,購房者的壓力將大大減小。

??不過,對於這個新政策,很多置業顧問還沒來得及消化,童福兵隔壁一位有客戶簽約的置業顧問,就激動地跑過來向他咨詢政策問題。

??童福兵自己的“運氣”則不太好,陸續接待瞭幾個客人,似乎都沒有購買意向。

??直到下午4點,情況才有所好轉。一對開車路過的父子聽完童福兵的介紹後,覺得價格非常公道。“我們在江灣那邊看的房子要400多萬,這邊才300多萬,便宜瞭100多萬。”父親說。

??此後參觀樣板間時,這對父子也興趣滿滿,看得特別仔細。

??這對父子原本在五角場有一套老房子,“3·30新政”前幾天賣瞭320萬。父親一邊在後悔賣早瞭,另一邊又擔心要置換的房子會漲。而且他們看上的戶型價格328萬,對於置換房屋而言沒有任何壓力。

車貸計算

??童福兵也看出這對父子對這套房比較滿意,希望能夠趁熱打鐵當天拿下這單。不過,幾番咨詢後,父子仍然有些猶豫,表示要回去和傢人商量一下,第二天再給答復。

??送完父子二人已經是黃昏。“這個客戶可能會買,成交幾率有50%。”童福兵點瞭一根煙對記者說。他的身影被夕陽拉得長長的,越發顯得疲憊。

??晚上:12單背後是120次看房

??天色漸漸暗瞭下來,購房者也越來越少,置業顧問開始整理一天的客戶資料。童福兵當天共接待瞭7組客戶,“多的時候一天接待過12組,晚上回傢完全不想說話。”

??盡管已經很疲倦瞭,但他們還不能下班,晚上6點半,所有置業顧問和銷售主管還要開晚會。每一個置業顧問要談談當天接待的每一個客戶的情況,大傢會有針對性地討論下一步的銷售佈置。

??漫長的兩個小時過後,大傢終於理順瞭當天的營銷情況,這個項目案場的燈才熄滅。

??《第一財經日報》記者瞭解到,4月11日當天,該項目成交瞭12單,而這12單的背後,至少是所有置業顧問120次努力的結果。

??據某網站提供的數據顯示,4月11日~12日的周末上海共有3個樓盤開盤,200套新房源入市。本報記者註意到,今年4月首周新房日均成交套數環比3月還是有所降低,市場在消化政策方面,還需要更多的時間。

??而二手房顯然對政策更加敏感。本報記者瞭解到,本月上海二手房成交已經超過瞭1萬套。

??童福兵回到傢已是晚上9點,雖然當天並未有實際成交,但是對於他而言,明天又是新的一天。

??“我從一畢業就開始做地產的銷售工作,之前六年一直在深圳工作,後來在上海成瞭傢,就在這邊定居瞭。”童福兵告訴《第一財經日報》記者,“我們很多時候賣的不是房子,而是給他們一個傢。”

??“3·30新政”後的故事還在繼續,童福兵和所有一線置業顧問一樣,還在為這個新政後的故事而“戰鬥”。





新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-14/07465993529559847580060.shtml

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武漢本周持續維持重度污染

本報訊 (記者

徐靚麗)市民們會發現,每天一睜眼似乎天氣都是一樣的,窗外總是霧蒙蒙一片,武漢市已經連續多日處於重度污染中瞭,幾乎整個一月份呼吸都帶著疼的感覺。

進入新年,武漢市隻有1月1日空氣質量為良,2日、3日為輕度污染,4日為中度污染,從5日開始就進入瞭重度污染的狀態。除瞭大風降雨使得1月7日轉為中度污染外,直到昨日,武漢市持續維持著重度污染的狀態。這一次,來自北方的風沒有吹散霧霾,反而將北方的污染團帶瞭過來,讓武漢市的空氣質量更加不好。

由於持續污染,1月10日15時,武漢市環境空氣質量指數(AQI)已連續48小時達到201以上。經武漢市環保局與武漢市氣象局會商,氣象條件變化不利於大氣污染物擴散,自1月10日16時起,發佈大氣重污染天氣黃色預警,同時啟動武漢市大氣重污染天氣應急預案三級響應。

環保專傢表示,冬季是武漢市空氣質量比較差的時候,對照2014年1月份,前12天裡沒有一天空氣質量達到優良,有7天為重度污染、1天為嚴重污染,中度污染和輕度污染各兩天。從目前的天氣條件看,新的一周同樣晴朗少雨,不利於霧霾的消散,身體比較弱的人要減少戶外活動。

記者從武漢市環保部門獲悉,環保部門已經要求6傢大氣重點污染源企業產量縮減10%以上,增加道路巡檢人員、保潔車輛,加強查處露天焚燒。

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房價松動地價飆升 中國樓市冰火兩重天

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  日前,一則重磅消息震驚房地產市場,繼浙江杭州一樓盤宣佈均價直降2000元後,江蘇常州某樓盤也加入降價行列,單價直降5000元。

  與此同時,杭州另一樓盤打出廣告宣稱"直降6000元/平方米"。多名房地產人士向人民網記者透露,受房產遇冷影響,他們的月工資被降瞭一兩千,年終獎也大不如從從前。

  然而在北京上海等一線城市,開發商正在瘋狂搶地,京滬廣深50天賣地收入即達1382億元,一線城市的地價被推至"沒有最高,隻有更高"的地步。中國的房地產市場"地熱房冷"、 "冰火兩重天"的奇怪景象。

  房價開始松動 地價則飆升

  繼浙江杭州北海公園項目樓盤均價直降2000元,給杭州乃至全國樓市投下一枚"重磅炸彈"後,江蘇常州一樓盤也加入降價行列,單價直降5000元。23日,江蘇常州被曝出"雅居樂星河灣"樓盤推出大幅降價特惠活動。該樓盤於2月21日正式開盤,推出四棟樓,最低價5380元/平方米。

  而此前,該樓盤去年12月14日首次開盤時,預售均價13000元/平方米,若加上精裝5000元/平方米,則價格高達18000元/平方米,目前的價格相當於打瞭近六折。

  在杭州,繼德信北海公園降價後,同一區域的樓盤天鴻香榭裡在不到24小時就率先"應戰"。該樓盤將銷售均價從此前的近17000元/平方米調整為13800元/平方米,起價為11800元/平方米。其更是打出廣告宣稱"直降6000元/平方米"。

  一邊是瘋狂的降價,一邊卻又在瘋狂的搶地。2月20日,北京市出讓三房屋二胎融資利率多少免費諮詢試算宗經營性用地,合計建築面積為54.4萬平方米,拍價達93.5億元,最終以總價109.58億元成交,總溢價率為17.2%。2月21日,廣州市一連推出五宗地塊,賣地總金額為155.09億元。

  據統計,2014年1月1日至2月23日,北京、上海、廣州和深圳四個一線城市土地出讓金總收入為1382.4億元,2013年同期則為636.1億元,攀升瞭746.3億元,同比增長幅度為117.32%。

 國傢統計局:房價下降的城市增多

  24日,國傢統計局發佈數據,1月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為62個和48個,分別比去年12月份減少瞭3個和16個;環比下降的城市個數分別為6個和13個,分別比去年12月份增加瞭4個和8個。

  國傢統計局城市司高級統計師劉建偉分析,1月份房價環比上漲的城市個數減少,漲幅穩中有降,究其原因,一是在前期部分城市加大房地產市場調控力度、努力增加保障性住房供應等一系列政策措施作用下,市場環境和預期相對穩定,房價延續瞭漲勢趨緩的態勢;二是受信貸條件收緊、庫存壓力減小等因素影響,成交量回落,一些城市房價漲幅進一步收窄。

  一線城市土地市場高燒不退,也讓業內人士較為擔憂。某知名開發商表示,"現在這個市場太瘋狂瞭"。同時,他還透露,一些高調拿地且周轉速度較慢的企業將來可能要面臨資金周轉不暢等壓力。

  對於另一邊的爭相降價行為,中原地產市場總監張大偉認為,房地產業持續一年多的暴漲後,市場勢必要理性回歸。因此,市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落,房地產逐漸回歸到市場與保障的雙軌制、調控政策將以房產稅等市場調節手段代替行政幹預手段。

  記者調查:有些房產員工待遇降瞭

  對於二三線城市的瘋狂降價,人民財經采訪瞭一位長期關註房價的杭州市民。據他介紹,目前杭州降價的隻是個別樓盤,不是大規模的降價。

  人民財經也瞭解到,在二三線城市,確實出現瞭房產遇冷的狀況。重慶一房產人士告訴記者,從去年下半年開始,重慶的房產市場就開始遇冷,最直接的反映是公司的收入減少,他們的年終獎打折。而過完春節後,他們的月薪也開始跟著跌,"每月大概降瞭一兩千元吧。"

  哈爾濱一位開發商向記者透露,目前降價的大多是小開發商的位於郊區的樓盤,房子賣不出去,資金周轉不過來,所以才降價售賣。而在市區的一些好地段,降價的樓盤不多。

  剛在四川德陽買房的李先生表示,德陽的樓盤最近不好賣,然而一些樓盤也隻降瞭幾百元,大多數樓盤還是穩住不降。"這個不算降價,隻能算是促銷而已。"

  而張大偉認為,在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性越來越大。特別是三四線城市,很可能會陷入整體低迷。(賈興鵬)

  3月22日新浪樂居踏春尋房總動員大型看房團



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/07552624922.shtml

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新晉自貿區潛伏瞭哪些開發商?

深圳前海規劃圖(資料圖)

哪些開發商在三大自貿區擁有土地?土地貸款台中大里土地貸款

廣東自貿區南沙片區:霍英東集團、萬科、萬達、保利、星河集團、碧桂園、萬科、富力地產、廣晟地產、龍光地產、珠江投資、越秀地產、方圓、方興等大中型房企。珠江投資和越秀地產擁有土地儲備均超過100萬平方米,星河集團超過150萬平方米。

廣東自貿區珠海橫琴片區:華發集團、華發股份是最大“地主”,長隆投資土地儲備達 176.7萬平方米。此外,世榮兆業、格力地產、中海地產等都在橫琴擁有一定數量的土地儲備。

廣東自貿區深圳前海蛇口片區:招商局集團、中集集團、西部物流三傢最大,此外還有卓越、華潤、香江等開發商等。

天津自貿區:天津港、中儲股份津濱發展、天保基建、海泰發展、天津松江、泰達股份等。其中天津港一傢獨大。

福建自貿區:建發股份、陽光城、中福實業、福建高速、廈門空港、泰禾集團、漳州發展、象嶼股份等。建發股份目前是廈門最大地主。

前海藏三大“地主” 未來或不斷刷新深圳地價

在深港合作區前灣一路,中國(廣東)自由貿易試驗區(下稱“廣東自貿區”)深圳前海蛇口片區形象拱門早已落成,隻待揭牌時刻到來。

與前海蛇口片區相關的地產、交通運輸等行業備受矚目,尤其是在該片區有土地儲備的公司。

毋 庸置疑的是,蛇口是招商局集團和招商地產的地盤。而前海的情況則復雜一些,在總共14.92平方公裡的用地面積中,有“隱形地主”招商局集團、中集集團、 西部物流,共占前海片區用地的32%,卓越、華潤、香江等開發商則是在2013年7月以後通過招拍掛進入前海,另外還有一半土地在前海深港現代服務業合作 區管理局(下稱“前海管理局”)手中。

隨著各項工作的推進,這些前海“地主”將如何受益?

三大隱形“地主”

廣東自貿區深圳前海蛇口片區獲批,招商局集團、中集集團、西部物流被認為是最大的受益者,因為它們是前海區域內的三大“地主”。

前海管理局官網資料顯示,前海合作區總用地面積14.92平方公裡,其中,招商局集團、中集集團、西部物流這三傢企業在前海占地4.8平方公裡,約為前海總用地面積的三成。

而招商局集團又是其中占地最多的企業,其在前海共有78宗地,占地3.9平方公裡,約為前海總用地面積的四分之一。中集集團、西部物流分別在前海擁有52萬平方米、40萬平方米的土地。

但由於歷史原因,上述三傢企業在前海的土地大部分為工業、倉儲、物流用地,與最新規劃的前海高端定位以及土地規劃功能不相符。

按 照《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》(下稱《前海綜合規劃》),前海重點發展金融、現代物流、信息服務、科技服務和其他專業服務,主要劃分“三區兩 帶”——桂灣、前灣、媽灣片區分別定位為核心商務區、綜合發展區和保稅港片區,濱海休閑帶和綜合功能發展帶連通三大片區。

《前海綜合規劃》 規定,前海合作區內已出讓的工業、倉儲用地變更為商業、辦公、居住用途,且土地使用的產業類型符合前海合作區主導產業導向要求的,原土地使用權人可以向市 規劃國土部門申請變更土地用途。關於變更土地用途的申請並經審查同意後,以市場評估地價標準計算土地用途變更前後的地價差值作為底價,由深圳市規劃國土部 門以公開出讓方式確定土地使用權人。

這意味著,招商局集團、中集集團、西部物流必須申請土地用地的變更,甚至要通過市場公開競爭的方式拿回這些土地。(完整內容)

霍英東集團提前佈局南沙 華發長隆本地巨頭搶駐橫琴

嗅覺敏銳的開發商早在多年以前就已經開始瞭在南沙乃至橫琴自貿區的佈局。

有不完全統計顯示,2006年至今,超過60傢開發商先後從公開的土地市場上總共獲取南沙新區土地總建面超過1900萬平方米,平均地價在每平方米幾百元到3000多元之間。而最近兩年才開始有土地出讓的橫琴島,也成為本地開發商巨頭華發、格力等搶灘佈局的重鎮。

南沙:霍英東集團一傢獨大

南沙土地市場升溫是從2009年開始的。但在此之前,香港的霍英東集團已經在當地蟄伏瞭近20年。

霍英東集團是從上世紀90年代初開始投資南沙的。資料顯示,霍英東初次考察南沙時,當地隻是一片爛灘塗,但作為番禺本地人的霍英東對此風水寶地獨具 慧眼。“南沙北距廣州50公裡,南至香港和澳門都是30餘海裡,正好處於穗、港、澳三地幾何中心。南沙正似天造地設,妙不可言。”這是霍英東當年對南沙的 評價。

據悉, 霍英東合計買進南沙東部22平方公裡土地,其中可開發土地資源超過10平方公裡,並且大多位於南沙新區的黃金地段。

霍英東曾經表示,南沙是自己的一個夢。如今,這個夢樹林二胎借款正在變為現實。

在霍英東集團潛伏20年之後,南沙變得“炙手可熱”。統計顯示,2009~2011年的三年,是南沙土地出讓規模最大的三年,分別出讓土地23、 32、24宗。特別是2010年成交的32宗土地平均樓面地價不足350元/平方米。到2014年,14宗成交地塊平均樓面地價已經高達3200元/平方 米。

克而瑞的統計數據顯示,2006年至今,南沙區域合計成交地塊148宗,總建築面積約1932萬平方米。

在南沙土地市場最火熱的2013年,每一宗地塊的出讓均能引發眾多地產巨頭的搶奪。例如2013年9月,保利置業與萬科、中海和綠地等房企激戰2小時,舉牌超過160個回合,最終以30.3億元拿下南沙一幅地塊,折合樓面價每平方米5224元,晉升南沙新地王。

大量土地的出讓,也為眾多開發商提供佈局南沙的機會。根據廣東省房協的統計,至今已經有超過60傢房企紮堆其中。萬科、萬達、保利、中國奧園、星河集團、碧桂園、萬科、富力地產、廣晟地產、越秀城建、敏捷地產、龍光地產等大中型房地產公司,此前已經搶先佈局。(完整內容)

多傢上市公司“囤地”天津自貿區 天津港中儲股份等坐享升值紅利

4月21日上午10點,中國(天津)自由貿易試驗區(下稱“天津自貿區”)正式掛牌成立。

公開資料顯示,天津自貿區總面積119.9平方公裡,包括天津港片區(30平方公裡)、天津機場片區(43.1平方公裡)和濱海新區中心商務片區(46.8平方公裡)。

有分析人士指出,從上海自貿區經驗來看,自貿區的設立和推進對土地升值的推動作用巨大。而天津自貿區會全盤借鑒上海自貿區在實踐當中積累起來的成功經驗,土地升值紅利將會逐步釋放。

其中最受益的當數天津港(600717.SH)。方正證券分析師郭艷紅指出,天津港在港區、濱海新區和東疆保稅區擁有超100平方公裡的土地。

作為一傢綜合型港口運營公司,天津港的開發和運營一起推進,天津自貿區成立後,其所擁有的土地升值帶來的價值重估想象空間巨大。

例如東疆國際,就是天津港集團和泰榕集團共同打造的商業綜合體,它也是東疆港(位於天津港東北部)首批開發的房地產項目,目前在售項目均價為1.35萬元/平方米。

倉儲物流公司中儲股份(600787.SH)也將同樣受益。安信證券分析師張龍表示,中儲股份在天津的倉儲面積約120萬平方米,並於2013年成立瞭天津中儲實業開發公司,佈局天津房地產開發,倉儲資產價值有望得到重估。(完整內容)

【相關】上海自貿區“簡易辦公”需求大

上海自貿區的政策在不斷落地,這些利好也逐漸被市場認可。

《第一財經日報》記者采訪獲悉,自貿區內目前少量老舊的寫字樓設施從數量和質量上均無法滿足擴大服務業開放後膨脹、升級的辦公需求。

上海工商局的數據顯示,在2014年2月底,自貿區內新設企業數量達6610戶,較2013年底增加近3000戶。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-22/08555996446081943391426.shtml

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新常態下需給新城熱 退燒



??近年來,一些地方盲目造城,新城新區遍地開花。與此同時,“空城”、“睡城”、“死城”也頻頻出現。



??針對這種現象,九三學社中央在提交給政協十二屆三次會議的大會發言材料中表示,“新城熱”的背後,不乏刻意舉債建城、推高地價、哄抬房價的“經營城市”做法。這種做法不僅使地方債務累積、土地資源浪費、房地產泡沫堆集,還使建築業無序擴張、鋼鐵建材產能過剩、建築能耗快速增長,危及經濟的健康發展。在經濟新常態下,“新城熱”帶來的一些問題需要深入思考。



??建築總量與能耗亟待控制



??據有關部門統計,各地新城新區規劃總人口竟達34億,幾乎可容納世界一半人口。對12個省區的156個地級市和161個縣級市的統計發現,12個省會城市共規劃建設瞭55個新城新區,其中某省會城市要建13個新城新區;西部某省會城市提出建5個新城、3個新區,規劃面積是現有建成區的七八倍。同時,“新城熱”已向地縣級城市蔓延,90%以上的地級市要規劃建設新城新區,甚至連縣級市的新城建設也隨之升溫。



??參考歐洲、日韓等發達國傢,其人均建築面積(含公共建築)都在40平方米左右。綜合考慮我國的資源稟賦,人均建築面積不宜超過40平方米,以約15億的人口峰值計算,遠期建築總量應控制在600億平方米為宜。不過,即使以目前相關數據中最保守的490億平方米建築總量為基數,加上約70億平方米左右的小產權房、113億平方米的在建建築以及每年二三十億平方米的竣工面積,實現這個較優目標已幾無可能,繼續盲目造城將積重難返。



??另據測算,在保證各部門經濟健康發展的前提下,建築運營能耗不應超過社會總能耗25%的控制線,但2013年現有建築能耗已達9.1億噸標煤,占社會總能耗的24.3%,而城鎮人均能耗是農村的1.54倍,隨著城鎮化率持續提高,建築能耗還會繼續增加。綜合各方因素來看,工業能耗下降空間有限,交通能耗還會上漲,全社會節能減排的關鍵還是要加強建築節能,而目前新城新區建設如火如荼,建築總量還在持續快速增長,人民生活水平還要不斷提高,建築能耗總量控制將是嚴峻的挑戰。



?民間二胎金主?現有建築可成新稅源



??新常態下,如何看待房地產投資增速趨緩?回顧其他發達國傢和地區的情況,例如100多年前的英國、德國和20世紀60年代的日本、80年代的韓國和我國香港、臺灣地區,在經濟發展初期均出現過房地產投資增長快、占比高,房價快速上漲,10~20年後進入穩定發展的過程。



??當前,我國房地產業將進入平穩發展期,盡管房地產業在今後一段時期仍然是重要產業,但已不可能、也不應該繼續作為重要的支柱產業,這也是新常態的一個特征,因此政府切不可再“拔苗助長”、“飲鴆止渴”。考慮到目前我國城鎮化率按常住人口統計是53.7%,按戶籍人口統計僅為36%左右,城鎮化仍有很大空間,未來新增城鎮人口將有效托底房地產市場。因此,在新常態下,應理性對待房地產業地位的變化,采取切實措施,盤活存量、用足存量、控制增量,絕不能再盲目造城。

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??此外,數據顯示,2004~2012年的9年間,土地出讓收入占地方財政收入比例在40%~70%,年均約1.6萬億元,土地財政在聚集巨額財力的同時,也產生瞭諸多負面影響。因此,十八屆三中全會提出加快房地產稅立法並適時推進改革。



??征收房地產稅,不僅可有效平抑房價、盤活建築存量、調控增量,還能為地方提供持續穩定的收入來源。我國現有建築面積總量扣除公益性公共建築12.4億平方米,可從價計征房地產稅的建築面積約478億~563億平方米。以2013年全國商品房均價每平方米6200元、房地產稅率1%計算,每年房地產稅收可達3萬~3.5萬億元。若考慮商業建築溢價、未來建築面積總量超過600億平方米等因素,再加上增值稅、營業稅、所得稅等直接稅,相應收入還有進一步提升的空間。




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民間資本過度進入易引地產風險

??地產下跌風險較大的城市有哪些?

民間資本過度進入易引地產風險土融建融嘉義東石土融建融


2011年底開始溫州房價開始出現暴跌,直到今天仍一蹶不振;2012年後鄂爾多斯“鬼城”風波又起,爛尾樓被曝光。雖然兩個城市地產崩盤的方式不一樣,但是兩者卻有一個共同的原因——民間資本過度投資地產,地產業杠桿高積聚風險。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

先來看溫州案例。首先,貨幣寬松和外貿萎縮導致資金流向地產,溫州地產價格瘋漲。其次,實體企業借貸資金流入地產,民間杠桿增加風險積聚。另外,從固定

資產投資遠低於地產投資增速,和地產銀行信貸資金不足以支持地產投資增長速度,也可以推斷資金是由銀行貸給普通民營企業後,再通過民間借貸等其他途徑投資

進入瞭地產行業。

2011年下半年開始銀行貸款收緊後,貸款期限逐漸拉長,民間借貸利率也上升到近25%。2011年地產竣工大幅增

加,銀行流動性的收緊迫使資金緊缺的企業由購買房產轉向變賣房產,供需格局完全改變,房價開始下跌。地產商銷售大幅下滑,而民間借貸的高利率也使還款更加

困難,資金鏈出現問題,開始出現瞭溫州民間借貸市場的違約。抵押物價值下跌導致的催還等惡性循環也開始,銀行不良貸款率大幅上升。2012年後銀行貸款額

度更加收緊,資金鏈問題一直持續,地產下跌也持續到現在。

再來看鄂爾多斯案例。鄂爾多斯房價跌幅不大,但40萬套存量房滯壓形成“鬼城”。2010年前地產銷售活躍, 2011年後交易量明顯下滑,2012-2013年年度銷售面積不足2011年一半。分析原因主要有以下幾個方面。

因煤價上漲,從2007年開始鄂爾多斯這個煤炭開采占工業增加值的73%(2013年數據)的城市迅速發展起來。2010-2011年的房價上漲和富餘的資金,使民眾將錢投入地產業,人口數不到北京1/10的鄂爾多斯2011年銷售住房面積相當於北京的1/3.

政府提倡鄂爾多斯轉型,規劃建設康巴什新區,計劃用20年的時間達到三十萬人口。政府宏大的規劃給民眾投資的指引,2009年開始,房地產新開工一直維

持高位,直到2012年煤炭價格大跌後企業虧損面達到22%,資金鏈出現問題,地產投資也大幅下滑,2013年新開工幾乎為0。但2009年到2012年

新建建融基隆暖暖建融房存量已經很大,戶均住宅達1.35套。

地下錢莊眾多為民間資本投資地產提供途徑。房地產和煤炭行業是地下錢莊資金的重要投資方

向。2010年地產投資314億,銀行對地產開發貸款餘額僅59.7億元,民間借貸是地產資金的重要來源,約占50%;鄂爾多斯民間融資成本大約在月息

2.5%,而借貸成本一般則在月息3%,最高甚至可達月息4%-5%的高位。一旦煤炭業下滑,收入減少,地產需求下降,地產商的資金較難收回,民間借貸的

資金鏈就會出問題,從而更加加劇地產需求萎縮,形成惡性循環。

民營資本大量流入加大地產價格的波動風險。我們認為的地產業危機的現象有兩種:一是房價出現大幅下跌,類似於溫州;二是地產投資大幅下滑,出現大量爛尾樓,類似於鄂爾多斯。

2010年以來,房價下跌幅度最大的城市有溫州、海口、三亞、南通、無錫、馬鞍山、寧波、嘉興、蕪湖和聊城等十個城市,他們的房價相對於全國房價指數的

比值的最高點都有20%以上的跌幅,自身絕對價格也多為10%以上跌幅。考察這十個城市的民營經濟貢獻率不少已達到70%以上(2010年),遠高於當時

全國平均60%;民間投資在固定資產投資中的占比也多數在60%以上。三亞、海口因外來投資帶來地產波動,但更多的城市是民營經濟發達,民間投資大量流入

地產,這是影響地產大幅波動的一個原因。此外,最近幾年出現負增長的城市地產都出現瞭一定的危機,這些城市中鄂爾多斯投資中斷最為嚴重,其次為長春、北

海,2014年地產市場的冷清導致瞭哈爾濱、常州、南昌和呼和浩特也加入投資減少的行列。這些城市中,還有常州和南昌等民營經濟活躍,民間投資占比較大的

城市。

15個城市未來地產下跌風險較大

雖然民間資本的參與程度並不必然導致

地產危機,但這是地產風險的晴雨表之一。此外,地產供給快於地產銷售速度,存在供給過剩的城市,實體經濟增速下降比較嚴重的地區都是資金鏈彈性大,地產風

險較高的城市。根據上述風險因素配以不同權重,我們從全國282個有數據的省會、計劃單列市和地級市中篩選出風險排名數據。

97個城市存在地產供給速度大於銷售的狀況。從2008到2013年,部分城市地產投資增速大於150%,這種地產投資增速一般都會形成新建房屋過剩。

30個城市民營資本活躍並滲入地產業。地產庫存過多的城市一般可以慢慢消化庫存,而不至於崩盤;民間資金介入過多、杠桿過高才會導致崩盤。對民間資本是

否進入地產業的判斷,有兩個標準:一是2009-2012年固定資產投資增速遠大於2010-2013年工業產值增速,實體經濟沒有很好發展有較大概率是

因為民間資本沒有投入企業而投入地產(在第一步篩選下留下的都是地產投資增速大的城市);二是2009-2011年三年地產投資額遠遠大於這三年銀行貸款

餘額的增加,因為銀行貸款不僅給地產更會給實體經濟,但小於地產投資則說明地產投資的資金中大部分為自籌資金,很有可能來源於民間資本。

工業增速遠遠慢於固定資產投資增速的城市,一般民間資本都大量流入瞭地產。比較全國和溫州情況,全國固定資產投資增速在2009年“4萬億”救市下達到

瞭30%高點,隨後2010年工業總產值增速也有回暖到16%;而溫州“4萬億”銀根放松後投資瞭地產,2011年資金大量進入地產開發,固定資產投資增

速達到89%,但工業總產值增速卻一直負增長,可見其資金並沒有進入實體企業。

實體經濟增速下降,民間資金鏈更易斷裂引發地產風險暴

露。22個工業總產值增速遠小於固定資產投資增速的城市,11個(重合3個)銀行貸款餘額增量小於地產投資總和的城市,這從兩個維度同時證明瞭民間資本大

量進入該城市的地產行業。如果這些城市經濟下行嚴重,企業效益不佳,或者地產銷售下滑,都可能會產生資金鏈斷裂,地產崩盤。

綜合結論

是有15個城市地產下跌風險較大,依次為:金華、溫州、運城、臺州、鄂爾多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龍巖、邯鄲、無錫、泉州、安陽、常州。我們將地產

投資過剩度、民營資本活躍度、資本投入地產而非實體經濟的概率以及近兩年實體經濟放緩程度綜合起來考量一個城市(地區)的地產下跌風險。發現地產投資過剩

影響最大,其次分別為民營資本活躍、投入地產而非實體經濟的概率,近兩年實體經濟放緩程度影響最小。

綜合風險排名前15的城市可以分為3類:

資源類:運城、鄂爾多斯、大同、邯鄲等,在4萬億救市背景下,煤炭和鋼鐵產業發展迅速,為當地企業和民眾積累瞭大量財富。這些財富支持瞭當地的地產業,但是2012年後煤炭和鋼鐵迅速下滑,實體經濟中的資金緊張也會逐漸傳導到地產行業。

民營制造業發達地區:金華、溫州、臺州、杭州、無錫、泉州、常州等。2009年貨幣政策放松後民營企業獲得大量低價貸款,卻對實業沒有信心而投入地產。

2011年後銀根收緊、外貿萎縮,勞動力成本上升三重打擊實體經濟,地產業需求下滑、銀行貸款和民間資金來源緊張,更易產生地產危機。

大規模投資後實業仍不濟:安陽、漯河等。之前並沒有強勢的民營經濟,但基建救市下資本也逐漸流入民間,通過民間借貸組織進入地產業,因其本身經濟發展對人口吸引程度較弱,地產投資過剩後出現供大於求,資金回籠困難。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-12-08/08385947519326574925843.shtml

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統計局1月69城房價同比上漲 最高漲20.9%

   一、新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況

  (一)與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有6個,持平的城市有2個,上漲的城市有62個。環比價格變動中,最高漲幅為1.2%,最低為下降1.5%。

  (二)與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有1個,上漲的城市有69個。1月份,同比價格變動中,最高漲幅為20.9%,最低為下降4.貸款代辦公司3%。

   二、二手住宅價格變動情況

  (一)與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有13個,持平的城市有9個,上漲的城勞工貸款二胎年息市有48個。環比價格變動中,最高漲幅為1.0%,最低為下降1.9%。

  (二)與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有1個,上漲的城市有69個。1月份,同比價格變動中,最高漲幅為18.4%,最低為下降8.6%。









  2013年70城房價漲幅歷史回顧:

  12月69城房價同比上漲 天津環漲0.6%

  11月66城房價環比上漲最高漲1.3% 天津漲0.5%

  10月65城房價環比上漲最高漲1.3% 天津漲0.3%

  9月65城房價環比上漲 天津環比漲0.6%高於上月

  8月66城新建商品住宅價格環比上漲 天津環比漲0.5%

  7月62城新建商品住宅價格環比上漲 天津環漲0.5%

  6月63城房價環比上漲 天津商品住宅漲0.3%

  5月65個城市房價環比上漲 天津環比漲0.4%

  4月67個城市房價環比上漲 天津環比漲0.7%

  3月70大中城市68城新建商品住宅漲價 天津環漲1.5%

  2月天津新建商品住宅價格環比上漲1.6%

  1月70大中城市中53城住宅價格上漲 天津環比漲0.5%



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-24/09322619514.shtml

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煙臺實施新征地區片綜合地價 物價部門制訂補償標準

  水母網6月26日訊 (YMG記者孫致霞)昨天是全國第23個"土地日",宣傳主題是:"珍惜土地資源,節約集約用地"。昨天上午,市國土資源局開展"國土進社區"活動,為社區居民提供法律政策咨詢。

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  近年來,隨著煙臺新增建設用地急劇增加,耕地占補平衡形勢嚴峻。對此,市國土資源局一方面對現有的農地、村莊、荒山、荒丘、荒灘和其他零星廢棄土地進行開發整理;另一方面對後備資源已開發完畢的部分縣市區,易地落實占補平衡任務。2012年全年共占用耕地12082.58畝,所占用的耕地全部以"先補後占"的方式做到瞭占補平衡。同時,嚴把建設用地預審關,對不符合國傢產業政策、供地政策,不符合城市發展方向的建設項目,一律不予預審。

  另據記者瞭解,今年煙臺1月1日起實施新征地區片綜合地價,新的地面附著物補償標準也由市物價部門組織制訂完成,目前正在征集相關部門意見。新征地補償標準結合各地經濟社會發展狀況和物價水平,在原來標準的基礎上有不同程度的提高,能更好地保護被征地農民利益。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-06-26/08162263208.shtml
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水果湖橫路日均335輛車 闖單行

  昨天,市公安交管部門公佈4月份電子警察抓拍量最多的20個路口。水果湖橫路東湖路口、水果湖橫路水果湖路口因白天"闖單行"車輛太多,成為瞭上月的違法路口冠亞軍,平均每天335輛車被監控探頭抓拍。

  此次20個違法多發路口排名第一的是水果湖橫路東湖路路口,違法5993起,排名第二的是水果湖橫路水果湖路口,違法4082起,兩個路口加起來有10075起。由於水果湖橫路是隻允許由南向北單向通行的單行線,駕駛員容易忽視在東湖路口、水果湖路口的交通管制規定,逆向闖入水果湖橫路,被監控抓拍。實際上,每天早上7點到晚上9點,小車是不允許由北向南方向進入水果湖橫路的,但公交、出租車例外。

  記者昨天上午踏訪兩個路口,發現路口均有醒目的禁令標志牌。記者還看到一輛小車跟著公交車開進水果湖橫路,可能根本沒看到標志牌。

 &建融新竹竹東建融emsp;另外,在水果湖橫路闖禁行的駕駛員,在違法行為記錄中顯示的是老路名"東一路東湖路口"、"東一路水果湖路口"。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/07514134162.shtml

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1月10日新房成交487套 二手房成交93套



新房成交情況

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二手房成交情況

  網上房地產交易數據顯示,1月10日,島城一手房成交487套,總成交面積48306.53㎡。其中住宅成交瞭409套,總成交面積38303.53㎡,其中普通住宅即144平方米以下住宅成交瞭384套,總成交面32830.53㎡。10日島城各區市中,城陽區成交133套,列售榜第一位;即墨市成交瞭84套,列銷售榜第二位;原膠南市成交瞭60套,列銷售榜第三位。

  1月10日,青島市二手房成交93套,總成交面積7468.3㎡,其中住宅成交瞭91套,總成交面積7360.79㎡。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-14/13522578655.shtml

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全國土地出讓收入10年漲7倍 去向大多成謎

  繼2013年全面審計地方債務後,首次專門針對土地出讓金的專項審計已經在全國鋪開。

  記者獲悉,這項面向全國持續兩個月的專項審計,重點關註土地出讓金"從哪兒來,到哪兒去"。

  根據2013年度審計署的公告,截至2013年6月底,全國各級政府負有償還責任的債務20.7億元,其中,截止到2012年底,承諾以土地出讓收入償還的債務餘額3.5億元,占比16.9%。

  "此次面向全國的土地出讓金審計,再結合2013年的地方債務審計,可對地方的傢底有較為清楚的瞭解和認知。"財政部財政科學研究所所長賈康介紹,對於地方政府傢底和財政的摸底,將為下一步分稅制改革,解決備受詬病的"土地財政"墊定基礎。

  巨額土地出讓金去向問題突出

  自2004年全國土地開始普遍實行"招拍掛"制度以來,全國土地出讓金收入持續攀升。

  根據國土部的統計,2004年全國土地出讓金高達5894億元。

  2013年,地方政府土地出讓金收入創歷史新高,達到4.1萬億元,同比增長約45%,其中地方政府的土地出讓金收入占95%。

  也就是說,10年以來,全國土地出讓金收入上漲超七倍。

  與巨額的土地收入相比,土地出讓金的支出更值得關註,國務院發展研究中心副主任韓俊曾經多次去地方調研,"招拍掛制度下,賣地多少是清楚的,但如果問賣地的錢去哪兒瞭,很多地方不願告訴你。"

  實際上,國務院、財政部、還是國土部都曾發文要求各地強化土地出讓收支管理。

  不過,各地土地出讓金使用仍存在很大貓膩,記者查看國土部以及審計署歷年的督察和審計報告發現,土地出讓金收支管理存在多個不規范情況。

  比如,土地出讓收入征收中,存在違規減免與抵扣。2011年例行督察發現51個城市989個項目欠征土地出讓收入303.65億元;又比如,多地出讓收入不按規定支出。一些地方超范圍支出,部分應用於城市建設的資金被用作基礎設施建設、償還政府及企業債務等。

  河北省一位不願具名的市級領導告訴記者,地方政府在招商引資時,常以零地價或者低地價供地,沒有最低地價的限制,後續可以通過財政或者稅費返還給企業。然而,這其中不免有企業逐利下的囤地行為,造成瞭土地資產的大量流失和浪費。

  另外,和土地財政密切相關的還有地方政府債務,除瞭賣地收入之外,地方政府另一大款項就是通過土地作為抵押貸款來源。

  "地方政府對土地財政的依賴性不斷增強,這也是房價不斷上漲的一個重要因素,不涉及到土地制度的變革,房地產的問題也很難解決。"韓俊介紹。

  實際上,土地出讓收支管理不透明的背景下,腐敗、國有資產流失等問題也頻發。

  今年7月,2014年中央第二輪巡視啟動,這也是十八大以來的第四輪中央巡視。據公開統計數據顯示,在前三輪被巡視的21個省份中,有20個省份發現瞭土地、房地產業的腐敗問題。

  解決土地財政的基礎

  或也因此,記者獲悉,此次面向全國的土地財政摸底側重於土地出讓金的收支。

  已經進駐浙江省進行的土地出讓金專項審計,在土地出讓金收入審計方面,側重於欠征、少征、漏征土地出讓收入,或采取先征後返、以各種名義進行補貼等方式違規減免土地出讓收入;空轉、虛增土地出讓收入。

  在土地出讓金的支出方面,重點審查征地環節涉及土地出讓金中征地補償安置費的支出,土地開發整理環節則涉及土地開發整理資金的支出以及有無騙取、擠占、挪用和超范圍支出土地出讓收入問題。

  其次,在土地出讓收入管理方面,主要審計財政專戶、收入過渡戶管理,土地出讓收入以及其他土地出讓收支未納入預算管理問題;未及時、足額按規定計提專項資金和專項資金結餘較大、支出效益不高。

  多種違規操作也會成為這次審計的重點。

  比如多頭收儲土地、規避招拍掛程序出讓土地、違反規定低價出讓土地以及劃撥土地程序和手續不完備、違規改變保障性住房建設用地用途、違規供應別墅和高爾夫項目用地等。

  在北京大嶽咨詢有限責任公司總經理金永祥看來,此次審計肯定會波及到土地市場,比如涉及到地方土地融資,以及是否違規供地,拖欠土地款項及土地限制問題。

 &士林二胎借款emsp;湖北、湖南等多地在前期自查時就提出,將依托此次審計,依法收回欠繳收益金、閑置時間長、長期沒開工的三類土地,進一步維護土地資產的安全完整。

  與此同時,此次審計亦被看作解決土地財政依賴的前期準備。

  "分稅制改革是土地財政解決的關鍵,此次有關於土地財政的全面審計,結合此前的地方債務摸底,可以全面瞭解地方錢袋子,有利於解決土地財政問題。"賈康表示。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-21/08162875140.shtml
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銀行二胎 銀行二胎借款任何問題免費諮詢樓市供需格局生變 限購局部松綁料難扭市場頹勢

  《經濟參考報》記者獲悉,樓市下滑,庫存激增已引起中央關註。日前,住建部多個調研組分赴南京、廣州、深圳、福州等地實地調研樓市真實情況,以研判樓市趨勢。另外,有消息稱,除北京、上海、廣州、深圳之外,其他城市的限購政策可以自行調節。

  對此,業內人士指出,在房地產市場持續下滑,庫存飆升的背景下,更多城市有可能松綁已實施三年有餘的限購措施。但值得註意的是,現階段供需關系已轉向,在房貸未有明顯放開的情況下,放松限購難以產生較大影響。

  調研



  住建部緊急摸底地方樓市

  5月20日,住建部相關工作人員飛抵南京進行市場調研。南京住建部門相關人員表示,此次調研較為突然,雖然行程僅一天,但從調研方向來看,主要是為掌握真實情況,以正確研判樓市趨勢。

  據瞭解,此次調研主要針對供需、成交量、銀行信貸、穩定市場措施等情況,並未對分類調控、差異化信貸描述更多。

  據知情人介紹,此次選取的調研重點具有代表性,包括調控政策已進行調整的部分城市,例如珠三角、長三角區域,此外,對於浙江、江蘇等庫存嚴重地區也進行調查。

  5月22日,住建部相關人員再度到珠三角區域進行摸底,5月23日,又轉戰深圳。有媒體稱,早在今年4月底、5月初的時候,住建部的司局級官員就去個別城市瞭解過情況,近期由於市場變化較快,輿論壓力也相對較大,因此住建部再度趕赴各地調研,摸底市場情況。

  住建部調研結果顯示,部分中心城市表現仍不錯,目前對經濟沖擊並不大,但市場開始出現新的分化。原本認為三四線城市會更糟一些,但調研結果出來後,部分三四線城市的情況要好於杭州、貴陽、沈陽等二線城市。

  上述知情人士表示"此次中央方面決心較大,並不是想出手行政幹預,而是排除輿論幹擾,徹底瞭解樓市真實情況。"

  "中央這次更希望市場能自我調整。"上述人士透露,此前我國多輪調控均因保增長而中斷,因此,此次要避免重走老路,將泡沫再次放大,引發更大風險。

  對此,中原地產市場總監張大偉認為,對於地方政府而言,不是不能承受房價下降,而是擔心降幅過大,給經濟帶來較大的震動,因此,中央此輪調研也是為摸底現階段樓市的真實情況。

 現狀



  庫存急升供應過剩成難題

  據參與調研人士透露,政府目前重視成交量能不能提升。有瞭成交量,開發商資金可回籠,投資不受太大影響,經濟就不會出現嚴重問題。如今令政府頭疼的是,如何消化供應過剩問題。

  日前易居研究院發佈的《2014年度35城商品房供求關系專題研究》報告顯示,重點監測的35個重點城市中,2008年至2013年,29個城市商品住宅呈現供大於求的關系。這意味著,重點監測的城市中,住宅供大於求的城市超過8成。

  由於多年供應過剩的積累,重點城市庫存急劇上升。數據顯示,截至4月底,重點監測的35個重點城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米,環比增長2.6%,同比增長19.5%,創五年來新高。其中,有28個城市庫存出現瞭同比增長現象。南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%。

  值得註意的是,報告顯示,庫存高企不再局限於二三線城市,一線城市也逐步深陷其中。以北京為例,中原地產數據顯示,截至目前,北京庫存期房住宅37747套,現房住宅庫存33091套,合計庫存70838套。時隔一年多時間,再次回歸到7萬套以上,達近13個月新高。較年初庫存低點5.5萬套,大幅上漲1.5萬套。

  而在此背景下,銷售下滑帶來存銷比大幅度上漲。數據顯示,4月35個城市新建商品住宅存銷比為15.2個月,而在3月,該存銷比的數值僅為13.9個月。其中,溫州存銷比高達42.4個月,茂名33個月,丹東32個月,濟寧29個月,西安也高達24個月。

  張大偉分析認為,樓市在信貸收緊影響下,上漲開始乏力。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下,供需雙方的市場預判已經出現轉向,購房者觀望情緒增多,而房企"讓利跑量"心理漸占上風,供需格局已經悄然生變。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也認為,除房企看跌情緒較重,使得部分未消化的新增供應轉化為庫存外,近年來樓市的火爆更是促使開發商投資力度一再增加,城市新增供應力量強勁。因此,未來兩年部分中西部城市面臨較大去庫存壓力,今年反彈力度偏弱,市場後市不宜過度樂觀,房地產市場的下行風險劇增。

 預期



  放松限購短期難扭頹勢

  值得註意的是,在庫存高企的壓力下,地方政府放松意願明顯。近日,杭州就被曝實施"限降令",如果商品房實際成交價低於備案價格超過15%,那麼將通過技術手段限制網簽。

  雖然杭州市相關部門否認此次收緊備案是為限制價格下調幅度以托市,但業內人士認為,"限降令"的實施是政府釋放明確救市信號。張大偉表示,杭州政策意在防止出現跳崖式下滑。

  但也有業內人士認為,此次調整並不是地方政府的救市之舉,而是源於對房企降價情況以及風險的一種掌握和預判需要,以便及時穩定預期。

  與此同時,有消息稱,除北上廣深之外,其他城市的限購政策可以自行調節,尤其是庫存過大的地方。根據鏈傢地產市場研究部統計,從二季度初開始,截至目前,地方政府出臺寬松調控政策的已有寧波、無錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚州等近10個城市。另外,天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過調控松動的傳聞。

  但住建部政策研究中心研究員趙路興認為,對於地方來說,中央允許其自行調整,但也必須認識到,由於此次市場調整的自發性,不能因房地產調整影響地方財政便急於救市,進行強行幹預。

  趙路興表示"限購松綁的深意在於,它有可能導致市場預期的改變,從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善,限購松綁很難對市場有本質性的影響。所以,下一步,銀行的態度將成為樓市需要高度關註的風向標。"

  鏈傢地產市場研究部張旭也認為,短期內,限購政策不會全面取消,信貸環境較難有明顯改善,在這兩項關鍵政策的制約下,地方政府的微刺激政策或難有較好的效果。

  從現階段來看,選擇"放松調控"的城市僅有個別市場有所好轉,更多的不但沒有起色,反而仍在大幅下滑。CRIC研究中心數據顯示,5月上半月,天津、杭州、長沙、貴陽、南昌等地因政策扶持而出現需求釋放的現象。其中,天津新政策引發當地的樓市搶購潮,短時間內成交量暴增。

  不過,除天津外,其他調控松綁的城市樓市成交量仍在大幅下滑。例如,常州4月同比成交下滑4.39%,而5月上半月同比大幅下滑至54%,南寧方面5月上半月成交量也同比下降80%。

  在張旭看來,今年房地產市場的宏觀調控趨勢,將著重於房地產稅費改革等系列長效機制上面。但是,稅費改革的過程相對復雜,短期內不會對市場形成影響。另外,從部分城市"適度松綁"的信貸政策來看,由於當前流動性整體吃緊,因此市場成交量也不會大幅回升。

  (經濟參考報)

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房企業績現分化 萬科恒大等大型開發商銷售提升

  本報訊(記者 范輝)開發商的分化開始越來越明顯,在已經公佈銷售業績的上市公司房企中,萬科、恒大、保利等一批大型房企銷售大幅提升,而一些中小型房企則是縮水嚴重。

  6月21日和22日,恒大在合肥和平頂山開盤兩個項目,其中合肥恒大中央廣場開盤住宅銷售13.4億,商鋪12.2億,總共25.6億元,創造瞭全國樓市今年開盤銷售紀錄。而在平頂山的項目,開盤首日銷售達6.1億元,創造瞭今年三線城市開盤銷售紀錄,顯示出全國房價呈現企穩回暖趨勢。

  情形類似的還有萬科、保利等一些房企的項目。根據統計,與去年同期相比,今年5月份恒大合約銷售金額同比上漲28.3%,萬科同比上漲3%,保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)同比增幅也由負轉正,金額同比從4月的下降12%變為上漲10%,銷售回暖的跡象相當明顯。

  但與此同時,部分房企業績也在大幅下滑。已經發佈前5個月銷售數據的35傢房地產公司中,銷售額同比2013年同期下調的達到瞭20傢。部分房企在市場調整中面臨困境。今年3月份以來,寧波興潤置業、南京盈嘉地產、海寧立德房產、南京福地房產、南京亞細亞置業、青島君利豪、惠州光耀集團等十餘個企業均被媒體曝光陷入倒閉、瀕臨破產。

  恒大集團副總裁何妙玲表示,市場在回暖但更加理性,企業分化、市場分化是必然的。合肥恒大中央廣場項目是二線城市的項目,排隊認購的客戶遠超推貨量。這說明無論什麼時候,滿足剛需、高性價比的產品,都會得到市場的認可;產品品質好、園林綠化好、配套完善、精裝修交樓,就會得到購房者的追捧。

  從銷售較好的幾傢大型地產公司來看,各傢都在試圖轉型,尋找更好的產品類型和管理模式。保利地產2014年將加速在養老地產領域的佈局,2015至2020為全面發展階段。萬科總裁鬱亮近期表示,萬科正在積極謀求轉型,將在傳統業務上,逐漸向更安全、效率更高的輕資產模式轉型。中海地產(中海九號公館 中海尚湖世傢) 將多年堅持的區域化制度,改為大部制縱向一體化管理,使之適應與中建系整合後的新架構。

  從房價來看,整體房價也不可能出現崩盤。瑞銀6月發佈報告稱,中國房價不會出現崩盤。有兩個關鍵因素決定瞭這一趨勢:房貸違約風險整體上可控,購房者不太可能被迫出售住房;第二,政府仍有能力和意願應對房地產下行,決策層已經開始增加基礎設施投資、加快保障房建設,政府還可以放松一二線城市的限購政策,放松對房地產行業的信貸、降低首付比例,以及放松三四線城市的戶籍制度,從而支持當地住房需求。

   《《報名新浪樂居6月28日特惠夏日看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-23/08262787208.shtml
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內容來自sina新聞

房貸利率比較2015 首購17行業工資指導線發佈 地產業人均年薪又漲兩萬

市人力社保局近日發佈2013年北京市行業工資指導線,房地產開發經營業以人均12.65萬元年薪再度蟬聯"冠軍",本市17個行業平均工資均實現普漲。

  據介紹,這次發佈的行業工資指導線涉及17個行業:食品制造業、通用設備制造業、道路運輸業、電氣機械及器材制造業、通信設備計算機及其他電子設備制造業、儀財團法人二胎年息借貸增貸轉貸器儀表制造業、房屋和土木工程建築業、建築裝飾業、汽車制造業、互聯網信息服務業、批發業、百貨零售業、超市零售業、旅遊飯店業、房地產開發經營業、物業管理業、出版業。

  其中,房地產開發經營業的人均年薪為12.65萬元,成為17個行業中的年薪之首。與去年發佈的行業工資指導線中房地產開發經營業人均年薪10.21萬元相比,增長2.44萬元。

  市人力社保局表示,各行業的工資指導線以函數形式發佈,包括最低保障線(按現行最低月工資標準計算的年度水平,即16800元)、警戒線(按該行業虧損企業的平均銷售收入中的從業人員勞動報酬含量設定)和指導線(參考行業平均值設定)。企業可將各自業績代入函數公式,即可得到其在同行業中的位置,並以此為據進行當年工資增長的決策。市人力社保局介紹,企業的從業人員勞動報酬占銷售收入比例越接近警戒線,企業就越接近虧損;而當企業職工平均工資超過全市職工平均工資1.5倍以上時,其工資增速應適當降低。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-05/08132321030.shtml

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