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Nov 18 Wed 2015 02:57
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國慶長假零售業的苦與樂

朝陽大悅城"小羊肖恩"展十一期間火爆，主題展覽正成為購物中心吸引大量傢庭客群的利器。

對於低迷近一年的零售業來說，"十一"黃金周無疑是久旱逢甘露。從商場、超市、電商以及關聯度高的快遞業來看，"十一"假期仍然是一場消費狂歡。不過，節假日這劑強心針是否能陪伴至四季度結束，還需要零售企業真正抓住市場需求。

商場主題展成攬客利器

折扣與體驗服務不再是商場搏擊"十一"黃金周的殺手鐧，取而代之的是各類卡通、動漫等主題展覽。北京商報記者調查發現，朝陽大悅城、悠唐購物中心、北京apm、三裡屯太古裡、愛琴海購物中心、頤堤港等多傢商場都加入瞭展覽活動。傢庭客群成為商場的主要"狙擊"對象。

在朝陽大悅城，"小羊肖恩"主題特展如火如荼的進行中。由於客流火爆，主題展覽的附加活動小羊兒童劇從原定的每天3場加演到4場。"十一"假期前三天，朝陽大悅城銷售額連續過千萬，日均客流過9萬，較普通周末銷售增幅25%，客流增幅15%。

朝陽大悅城推廣部副總監文娟表示，朝北是次級商圈，且在中高檔住宅集中區。長假對於朝陽大悅城來說，周邊客流出行概率很高，所以必須靠主題活動吸引遠端客流到店，刺激銷售。"此次主題展覽的宣傳力度很高，品牌方優揚傳媒在卡酷等強勢兒童媒體進行瞭投放，吸引大量傢庭客群到店。"

除瞭朝陽大悅城，悠唐購物中心的變形金剛特展、頤堤港的迪斯尼90周年展都吸引瞭不少粉絲光顧。位於王府井商圈的北京apm不僅有美食節活動的瘦筷子哥、胖廚妹等各類趣味形象展出，還推出主題"約惠國慶"優惠活動，商場近2/3商戶在長假期間提供優惠活動。

根據統計，北京apm黃金周期間客流平均為18萬。此外，在西單商圈中，多傢商場為消費者提供瞭最實用的長假服務，西單大悅城推出6小時免費停車，老佛爺百貨不僅有全店8折起的大促，也同樣以免費停車邀請消費者到店。

超市多業態聯動增強顧客黏性

"十一"黃金周不僅讓上班族迎來瞭期盼已久的假期，更是商傢借機撈金的傳統節日。在中期業績略顯低迷的零售市場中，如何在"十一"長假的營銷戰中脫穎而出，已成為各路商傢的重點工作。

據市商務委介紹，節前，各大連鎖超市充分發揮緊鄰居民社區的地緣優勢，不僅為市民準備瞭充足的糧、油、肉、蛋、菜等生活必需品，而且提供瞭豐富的節日商品，並開展多種促銷優惠活動。

華冠超市相關負責人介紹，節日期間，華冠超市與百貨業態一起搭建瞭熊貓展等文化活動，聯動促銷。在該負責人看來，抓住"十一"長假促銷將有利於全年業績的提升。

"十一"期間，內外資超市均進行瞭各種營銷活動，如物美超市滿額換購，部分商品第二件5折；沃爾瑪刷銀聯卡滿額減，單張小票滿額享2公裡免費送貨；超市發推出"印花收集"活動等。

根據市商務委統計數據顯示，"十一"當天，物美、京客隆、樂天、傢樂福等連鎖超市當日銷售額同比增長10%以上。在傢樂福、易初蓮花等大型超市，假日期間均出現停車場限流、等位等現象。

北京商報記者註意到，超市逐漸增加聯營商區域向購物廣場發展，在節日期間相互借力提升效果明顯。比如節日期間餐飲業為超市、專賣店帶來瞭客流，延長瞭顧客停留時間。而潮牌、甜品店等為超市等業態吸引瞭年輕客群。

民間二胎金主電商假日不打烊成常態

以往由於快遞企業放假"缺席"傳統節假日促銷大戰的電商企業，今年國慶黃金周無論促銷力度還是配送服務都不輸傳統零售企業。

消費者閆女士向北京商報記者反映，為避免到超市購物排隊，她選擇瞭網購。假日期間網上商城的送貨速度並沒有放慢，京東、蘇寧易購等大型網上商城都可以做到次日達。

"金九銀十"傢裝旺季為傢電行業帶來瞭大量客流，向來以價格戰聞名的電商更是借機發揮，在"十一"這一黃金周檔期打起瞭傢電大促。

京東方面表示，在三四線市場，由於線下渠道的不透明，普遍存在價位偏高現象，京東將利用自營優勢向消費者提供平等的傢電服務。9月22日-10月8日，京東的傢電大促正式開啟，10億元購物禮券都將發放，同時還將實行30天價保、30天無理由退換貨政策。

在傢電領域同樣具有號召力的蘇寧與國美在線也在發力傢電促銷。蘇寧的"十一"黃金周不僅局限於線上，利用門店優勢，蘇寧在9月26日開放瞭北京劉傢窯超級店，深化消費者購物體驗。國美在線則與民生銀行、招商銀行、微信支付等合作夥伴合力推出國酷券，高達千億元的投入讓國美在線自信能獲得千萬新會員。

面對大型電商的來勢洶洶，阿裡方面自然也不會錯過"十一"旺季，9月傢電產品早已進入特惠期，在"十一"這個婚慶高峰期，服裝與小傢電都成為天貓的熱門促銷項目。知名電商分析師魯振旺表示，10月、11月是電商銷售旺季，電商都會爭搶這一節點，今年"雙11"仍以天貓為主，但在眾多電商的爭搶下，銷售市場份額或會降低。

快遞二次派送率激增二胎借款台北

快遞企業並沒有怠慢這次黃金周，北京商報記者體驗發現，在沱沱工社、樂蜂網等網站購買商品後，快遞派送如期而至。盡管配送獲得保障，但"十一"期間，國內快遞單量大幅減少。由於單位放假、消費者外出等因素，大量快件不得不進行二次派送。

受快遞員回傢等因素影響，"十一"等傳統長假一直是快遞公司面臨的重要考驗。北京商報記者調查發現，今年"十一"，快遞業並沒有出現大面積歇業，基本保持正常收派件。

"十一"放假之前已有淘寶店傢掛出通知稱，受快遞公司放假影響，10月1日開始將停止發貨，4日後恢復正常。有網上賣傢向北京商報記者表示，快遞停止收貨他們也沒辦法，甚至直言"著急勿拍"。

對此，北京商報記者致電多傢快遞公司，有關負責人均表示，國慶期間快遞公司正常經營，並不存在歇業的情況。申通北京區有關負責人指出，受消費者出遊、企事業單位放假等因素影響，每年國慶長假期間快遞量與平時相比均有所降低，但快遞公司並不會因此歇業，即便是工作人員存在輪休，快遞網點也會保持正常運營。

有快遞業人士表示，"快遞歇業"不排除是淘寶賣傢的一種說辭，畢竟有些淘寶店國慶期間也會放假歇業。其實早在幾年前，國傢郵政局已發文要求快遞公司全年無休，但受節假日員工放假、快遞單量減少、派送成本增加等因素影響，快遞公司多處已聲稱不停業，實際卻處於快件延誤，甚至停止收派的半歇業狀態。目前，隨著行業競爭加劇以及服務意識提高，快遞業節假日經營情況已有所改善。

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內地房企海外高息發債狂飆 5個月圈133億美元

盡管對中國房地產市場面臨崩盤的擔憂不絕於耳，但是中國房地產企業海外發債的熱情卻一路高歌猛進。

交易數據提供商Dealogic公佈最新統計，短短5個月，中國房地產企業海外新發行離岸債券創下132.74億美元的歷史新高；35筆交易占全部中國企業境房貸2胎條件外發債交易的33%。

投資者興趣逆轉

"目前海外發債的內地房地產開發商主要為一些評級在BB及以上的公司，而由於受很多負面因素的影響，投資者對一些中小型企業更加謹慎，隻有那些樓盤抗跌能力強、公司管治較好的企業才能順利獲得融資。"星展銀行董事總經理鄭思禎在接受《21世紀經濟報道》采訪時指出。

"相比之下，那些過度民間二胎民間二胎設定流程貸款全省皆可處理擴張的評級較低的企業，即使提供很高的利息，也很難發得出去，投資者寧願投資一個利息6.5厘風險較小的企業債券，也不願投資8厘的高風險債券。"她坦言。

投資者對內房企債券的興趣近日發生逆轉。以碧桂園為例，公司5月16日宣佈將發行5.5億美元於2019年到期的優先票據，票息為7.875%。預期發行票據將獲惠譽BB+評級，標準普爾BB評級，穆迪Ba2評級。

但市場人士透露，此前因投資者對碧桂園過度擴張表示擔心，認購冷淡，公司甚至一度推遲發債。此後，碧桂園向恒地主席李兆基以7.5%的票息配售2.5億美元，才最終吸引投資者認購，最終得以成功發行。

本報記者獲得的資料顯示，碧桂園此次發債最終總共獲得188個賬戶的26億美元的超額認購，其中67%為基金，19%為私人銀行，7%為銀行和保險公司。從地區分佈上看，主要以亞洲地區的機構投資者和私人銀行客戶為主。

"這可能是房地產市場走弱的一個征兆，我記得幾年前也有過類似的例子，房地產企業必須通過向個別富豪定向配售一部分債券，才能成功把債發出去。"鄭表示。

這離碧桂園上次發債融資僅僅隔瞭八個月。公司上一次發行美元債券是在2013年9月，發行瞭票面利率為7.25%的8年期美元債券，融資7.5 億美元。碧桂園財務報表顯示，2013年公司負債率由上一年的51.6%飆升至五年高位的64%。此外，受累於"進取的買地策略和新盤動工"，公司的營運現金流連續兩年維持為負數。公司的總負債也由2012年底170億元大幅攀升56%至去年年底的266億元。

某外資銀行的債券銷售主管亦表示，"目前投資者對房地產債券的態度正在發生逆轉，比如私人銀行客戶，他們作為這一市場的主要投資者，在成交方面積極性有所下降，另外一些基金公司對於是否擴大這個行業的投資也顯得更加謹慎。"

西方資產管理亞洲投資聯合主管孫應梅日前表示，目前該基金主要投資於評級在BB或者BBB的一線開發商，比如龍湖、萬科、碧桂園等，而不會購買一些評級在B或者以下的小開發商。此外，為瞭控制信用風險，該基金主要投資一些年限在3-5年的短期債券。

被穆迪評級為Baa及Baa以上或被標準普爾評級為BBB及BBB以上的債券一般被認為是投資級的債券，債券質量較高。

房企離岸債多數大幅折價

穆迪副總裁曾啟賢接受采訪時表示："今年前五個月內地開發商海外發債的熱情高漲，包括中國海外、碧桂園、龍湖等，我們預計今年下半年發債的節奏將有所放緩，主要是因為境外投資者對發債企業越來越挑剔，隻有那些有一定品牌知名度的企業才能順利在債市上募集到資金。"

根據Dealogic提供的數據顯示，今年前五個月的發債金額呈逐月下降趨勢，由1月的59億美元減至4月的18.9億美元和5月的13億美元。每月的發債宗數也自1月的15單減至4、5月的4單/月。

"相比去年而言，普遍的發債融資成本有所上升，大約增加瞭1厘左右。"曾透露。目前，這些房產開發商30%的融資主要來自於境外發債或者貸款，其中以美元和人民幣債券為主。

最近發行的房地產債券有多達7單票面利息超過10%。其中，以時代地產為例，其4月底以12.63%的利率增發瞭五年期的8000萬美元的優先票據。

"繼3月份浙江興潤置業違約事件，以及美聯儲縮減債券回購規模之後，整體市場氣氛降溫。在央行放話要求銀行加快個人房貸審批之前，二級市場上房地產債券前段時間都遭受瞭拋售，尤其是一些評級在C的公司，債券價格都跌到60多瞭。"一位熟悉債券市場的業內人士透露，去年年初發行的房地產債券當中，現在絕大多數的價格都遠低於面值。

鄭思禎亦表示，今年內地房地產開發商發新債償還到期債務的壓力不是很大，一般債券5年期，2010-2011年並不是發債高峰期。此外，由於房地產市場前景不明朗，很多開發商都減少買地，因此對資金需求也有所減少。

中銀國際固定收益報告統計的數據顯示，中國房地產企業在2014、2015和2016年分別有49億、74億和71億美元的債券到期或可回售。

曾啟賢表示，"多數受評級的房產企業在去年發行瞭大量的海外債券，獲得瞭充裕的資金來應對目前的市場挑戰。截至去年年底平均現金／短期負債比例為180%左右，遠高於2011年低點的134%。"

穆迪21日宣佈將中國房地產業的展望從穩定下調為負面，這是自2012年11月以來首次下調。穆迪預計未來12個月住宅房地產面臨銷售增長大幅放緩、庫存水平居高不下，以及流動性趨弱等多重挑戰。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-23/08112743472.shtml

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Nov 18 Wed 2015 02:55
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重劃區房價利率多少免費諮詢試算一線房價止跌微漲樓市暖冬可期

??在各地政策松綁、信貸放松以及降息等一系列利好因素綜合刺激作用下，11月全國重點城市新房市場成交量再創年內新高。一線城市二手房市場成交量顯著增加，土地市場也表現搶眼。

??《2014年11月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示，11月全國主要城市住宅價格跌幅繼續收窄，十大城市住宅均價在連續6個月下跌之後首次出現微幅上漲。具體而言，11月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10589元/平方米，環比下跌0.38%，為連續第7個月下跌，但跌幅繼續收窄，縮小0.02個百分點。

??值得一提的是，11月北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、成都、杭州、武漢、重慶等十大城市新建住宅的均價為18946元/平方米，環比在經歷連續6個月下跌後，首次微幅上漲0.07%。其中，環比上漲的城市有4個，依次為上海、深圳、天津、南京。上海由於新推樓盤價位較高，住宅均價32140元/平方米，環比上漲1.18%，漲幅居十大城市首位。

??二手房方面，十大城市主城區二手住宅平均價格也上漲瞭0.11%，漲幅較上月2胎房貸銀行利率年息貸款全省皆可處理擴大0.03個百分點。其中，上海上漲0.96%，漲幅最大；深圳上漲0.55%，成都和杭州的漲幅均低於0.3%。

??11月21日央行發佈瞭兩年半以來的首次降息，這將成為市場加快庫存去化的重要利器，樓市“暖冬”可期。從需求方面來看，多重利好政策的實施明顯提振消費者信心，刺激購房者入市，11月成交量繼續上升。

??11月新房市場成交量再創年內新高的主要原因，既有市場交易氛圍在政策及信貸等利好因素刺激下逐步活躍的因素，也有房企為沖刺年底業績而紛紛加大推盤力度的因素。40個重點城市數據顯示，11月新建住宅合計成交面積環比上升8%，市場成交量已經達到近四年高位水平。

??分城市來看，一二線城市表現較好，而三四線城市相對平穩。同時不可忽視的是，各地市場並非集體回暖，市場分化依然存在。一線城市成交表現好於市場整體。

??在市場交易表現活躍的情況下，一線城市土地市場表現也令人矚目。11月26日，上海楊浦區平涼街道一宗居住用地被陽光城以21億元競得，溢價率61%，樓面價達到41078元/平方米，創下楊浦區歷史單價地王。在政策暖風頻吹，市場成交復蘇的情形下，房企對後市預期有所好轉，對一線城市的核心區域前景依然積極看好。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-14/08235949689789489133333.shtml

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Nov 16 Mon 2015 17:31
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嘉凱城一期持續售賣中新春賀歲給你想不到的優惠

??寒冬臘月，農歷春節將近，青島樓市也伴隨著寒流的來襲，遭遇“春劫”。從整體上看，青島樓市在上上周成交小幅下降之後，上周再度“降溫”，住宅成交套數和面積均有明顯下跌。

??根據新浪樂居統計數據，上周（2.2-2.8）青島市共成交新房1707套，環比上上周下滑14.35%，成交面積17.58萬㎡，環比上上周下滑20.01%，各區市中成交量前三甲的分別是膠州市、城陽區和膠南市。

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本報訊記者昨天從虎躍快客方面獲悉，從1月22日開始，虎躍快客大連機場至營口候機樓線路雙向增加接駁運輸班次，新增班次由大連機場至後鹽高速口與站前虎躍大連至營口線路進行配載接駁運營。

據悉，自大連機場與虎躍快客開展"空地聯運，無縫對接"運營大連機場至營口候機樓直通車線路以來，極大方便並滿足瞭大連與營口兩地旅客出行的需求，真正做到瞭"空地零換乘"。

但目前大連台新房屋二胎利率多少任何問題免費諮詢機場隻有13:30和16:00兩個班次，營口候機樓隻有7:10和9:00班次。一天兩個班次並不能真正滿足機場旅客出行方便需要，趕不上的旅客則需到站前乘坐虎躍快客大連至營口線路班車，非常不便。

從1月22日開始，虎躍快客大連機場至營口候機樓線路雙向增加接駁運輸班次，大連機場至營口候機樓線路在原有13:30、16:00直通車班次基礎上，增加10:00、12:30、14:30接駁班次，營口候機樓至大連機場增加11:10、13:10接駁班次。新增班次由大連機場至後鹽高速口與站前虎躍大連至營口線路進行配載接駁運營。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-22/08042588701.shtml

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Nov 16 Mon 2015 17:28
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2015年北京樓市預計量增價穩將成為市場主流

北京近年住宅簽約情況（套）

2014年北京土地市場情況

??2014年的北京房地產市場在自住型商品房、信貸政策等多種因素的沖擊之下，呈現出明顯量跌價漲的態勢，其成交量較往年均出現大幅下滑，但成交價格卻仍在上升通道中。與此同時，雖然土地市場的成交量減少，但北京全年的土地收入依然創下瞭最高紀錄。“量跌價漲”成為2014年房地產市場的整體特征，業內預計，“量增價穩”或將成為2015年北京市場的主流。

??新房

??關鍵詞：新低

??純商品住宅網簽量歷史最低

??2014年的房地產銷售壓力倍增，前幾年托關系買房的場景難再現，相反，房企還得使出十八般武藝賣房。

??根據中原地產統計，2014年全年，北京新建住宅簽約合計99024套，比2013年下降16.8%，新建商品房住宅合計簽約66078套，但其中有16109套為自住房等帶有保障房性質的商品房，如果剔除這部分，實際北京2014年網簽的純商品房隻有5萬套，創歷史最低紀錄。

??中原地產首席分析師張大偉認為，大部分開發商在2013年拿瞭比較高價的地，蕭條的市場又導致項目上市壓力巨大，庫存量明顯上漲。隨著年末信貸政策的松綁，整體市場逐漸走出低迷，但因為價格相比二手房已經不具備優勢，導致北京新建住宅走出低迷的時間比較長。

??偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，“量跌”主要是由於幾方面原因：一是北京樓市經過2013年房地產市場的火爆之後，在價格走高的同時，市場需求出現階段性斷檔；二是在樓市調控“去行政化”的背景下，受宏觀樓市下行因素的影響，北京樓市需求在前三季度始終彌漫著濃重的觀望情緒；三是在2014年初，銀行信貸收緊，樓市需求的購買力支持力度相對不足。

??不過，雖然去年北京市住宅新房市場在成交量方面顯著下滑，但商品房成交均價卻呈現一定程度的攀升。根據我愛我傢統計，北京市2014年商品住宅(不含保障房)均價為24971元/平方米，比2013年同期上漲8.9%。

??對於價格上漲的原因，胡景暉稱，除瞭地價不斷提高外，北京樓市調控“限高令”逐步松動、退出，價格高於4萬/平方米的住宅項目不斷入市，在統計結構上也顯著拉高瞭住宅均價。從現有的市場供需情況和政策層面來看，“量增價穩”或將成為2015年北京市場的主流。

??二手房

??關鍵詞：蕭條

??二手房網簽量同比降近四成

??新房市場成交跌入谷底的同時，二手房市場同樣面臨困境。受成交量大幅下滑的影響，各中介機構也紛紛“亮劍”，從鏈傢地產高提成網羅經紀人，到我愛我傢高調推出“全員持股”，再到思源地產調低中介費點位，各中介機構紛紛出招“突圍”。

??根據中原地產市場研究部統計數據顯示，2014年北京二手房住宅網簽套數為105126套，從2008年下半年全面網簽以來，去年二手房成交量是連續6年來歷史最低的一年，相比2013年同比下調幅度達到瞭35.4%。從單月成交情況看，2014年前10個月連續出現瞭低於1萬套成交量的歷史最低；11月受到一系列刺激政策的影響，但成交量也僅在1.1萬套左右；12月整體市場成交繼續復蘇，全月網簽二手房達到14671套，比11月上漲瞭29.6%。

??在價格方面，據我愛我傢統計，成交均價為29964元/平方米，雖然比上年增長瞭4%，但年度漲幅為近六年來新低。“從全年各月度的市場價格表現來看，從3月之後，北京樓市價格就進入瞭下降通道，月度成交量也在6月份觸底。7月份，隨著價格的下滑，受住建部喊話去庫存政策和央行喊話支持首次自住型需求置業等利好釋放的影響，市場成交量出現緩慢復蘇，但價格也在兩個月之後探底。9月30日，在央行、銀監會發佈房貸新政以及北京市住建委調整普通住宅標準之後，代墊款二胎銀行二手住宅市場價格在成交量顯著反彈的情況下逐步企穩止跌。11月22日央行降息，二手房成交量進一步增長，價格則表現為小幅反彈。”胡景暉說。

??在張大偉看來，後市信貸額度將影響貸款折扣，2015年一季度市場依然以穩定為主。

???租賃市場

??關鍵詞：回落

??租金漲幅收窄市場規模擴大

??2014年，北京市住宅租賃市場租金價格漲幅進一步趨緩的特征十分明顯。

??據偉業我愛我傢市場研究院統計，2014年北京住宅租金均價為3840元/套，比2013年上漲3.1%，漲幅比上年收窄3.9個百分點；租金漲幅連續5年出現回落，同時也創下2010年以來年度漲幅新低。

??在市場成交量方面，據偉業我愛我傢市場研究院監測，2014年北京市租賃市場成交量比上年出現瞭7.9%的漲幅。北京住宅租賃市場規模仍然呈擴大趨勢。

??對此胡景暉表示，在經歷瞭過去幾年租金水平的快速上漲之後，2014年北京住宅租賃市場價格表現出漲幅趨緩、市場規模進一步擴大的特征。之所以如此，主要是隨著過去幾年租金價格的顯著上漲，吸引瞭越來越多的業主將自有房屋出租，促使租賃市場房源進一步增加。同時，隨著北京市軌道交通建設和新公交路線的不斷開通，位於城市近、遠郊的諸多新增房屋也被納入租賃市場，增加瞭房源供應。供求關系更加平衡，租金漲幅也進一步回落。

??胡景暉認為，2015年北京市住宅租賃市場預計將延續2014年漲幅收窄、整體平穩的市場特征，年度租金漲幅預計仍將維持在3%左右，2015年的住宅租賃市場將迎來量增價穩的“新常態”。

???土地市場

??關鍵詞：新高

??土地出讓金刷新歷史紀錄

??12月30日，在龍湖成功摘得豐臺一宗商業用地之後，北京土地市場以1916.9億的土地收入收官，創歷史最高紀錄，相比之前的歷史紀錄、2013年的1829億上漲瞭4.8%。

??同時，平均樓面價則出現瞭非常明顯的上漲，其中住宅類的樓面價從2013年的9616元/平方米上漲到瞭14557元/平方米。

??“從2014年土地市場看，住宅類土地供應比2013年減少瞭460萬平米，這將導致在2015年的下半年市場可能出現供不應求，而持續運行高位的土地價格也將會影響未來房源上市的價格。”張大偉說。

??胡景暉也認為，隨著成交量的下滑，未來1-2年內北京市新增住宅轉化增量很可能會隨著2014年成交量的走低而出現低谷，市場新增住宅供應量減少。宅地地價走高的過程中，部分地價偏高的土地供應未來很可能轉化為高端住宅項目，增加樓市高端項目供應，影響供求結構。自住房土地增加，在2015年將更多地轉化為市場自住型住房供應。

??對於開發商來說，土地成本顯著上漲將增加開發商運營難度。隨著地價的走高，中小房企在京拿地越來越困難，長期來看將形成擠出效應，促使實力有限的中小企業退出北京市場。

??胡景暉認為，在價格門檻高企代書二胎代償、運營開發難度提高等情況下，未來一年北京市土地市場很可能將出現供應量和成交量小幅增加、價格微漲的情況。（京華時報）

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-05/08185957661206478369399.shtml

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低價格出租房屋假房東攜款潛逃

京華時報訊(記者王晟)租戶鄒某為瞭籌錢冒充房東，將自己租來的房子低價出租給邱女士，並拿著騙來的1萬餘元潛逃。記者昨天獲悉，豐臺檢察院以涉嫌詐騙罪對鄒某提起公訴。

2012年初，鄒某為方便孩子上幼兒園，在豐臺區租住瞭一套房子。他與房東簽訂瞭一年的合同，並預付瞭半年的租金。2012年6月，鄒某丟瞭工作，可再過兩個月就到瞭支付下半年房租的時間瞭。他心生一計，冒充房東將自己租住的房子出租。

鄒某來到洗浴中心做足療，在與服務員雷某閑聊時，向他提起自己有一套房子想低價出租，正巧雷某的同事邱女士想租房。去年7月初的一天，雷某陪同邱女士來到鄒某租住的房子，邱女士對房子和租金都表示滿意，當即與鄒某簽訂瞭為期半年的租賃合同，並預付瞭租金。

邱女士沒有想到才住瞭1個月，真正的房東就來收下半年的租金瞭。邱女士這才知道自己被騙，立即報案。今年1月，潛逃半年的鄒某被抓獲歸案。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-06/08442061579.shtml

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Nov 16 Mon 2015 17:26
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多地二次松綁限購政策重塑樓市新常態

本報記者荊寶潔北京報道

各地的限購堤壩正被陸續削平。有些城市已經是第二輪調整限購政策。

住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，在新的市場常態下，特別是有部分地區已出現階段性的供給過剩，政策必然會做出調整。

如果說2009年政策放松後，迎來的是房地產價格暴漲的局面，顧雲昌並不認為今年再度放松限購後，房地產市場還會重回舊軌道。

全面解禁限購前夜

以無錫為例。無錫市住保房管局宣佈：從8月30日起，無錫市區暫停執行住房限購的政策。這是繼7月26日起90平方米以上住房的限購取消之後，無錫樓市迎來的二次松綁，也意味著無錫全面取消限購。

中信建投證券4月份曾對無錫進行瞭深度調研，並與當地住建廳專傢進行瞭溝通。數據顯示，無錫2013年底市區(不包括江陰和宜興)商品住宅可售面積900萬平方米，商業900萬平方米，2013年出讓土地可建商品房面積947萬平方米，年底還未開發完畢的存量土地超過2000萬平方米。未來商品房供應巨大。

需求方面，無錫本地人有較強的經濟基礎，需求主力是首改和婚房，偏好120-144平方米的中等戶型，住宅年成交量維持在500萬-600萬平方米。受常州、杭州降價傳聞的影響，彼時無錫市場觀望情緒較濃，購房者預期房價會有所調整，開發商則對政府放松政策有所期待，降價去庫存動力不足。

中信建投發現，2013年底無錫市區960萬平的住宅庫存中，144平以上戶型占總量的46.6%，這些大都是長期未能去化的老項目，迫切需要政策刺激來加速去化。很顯然，無房屋二胎銀行房屋二胎利率多少錫二次松綁限購，正是意在幫助這些大戶型加速去化。

顧雲昌指出，過去幾年，人們已經習慣瞭這樣的狀態：調控是為瞭控制房價上漲過快。但現在，樓市已經從抑制房價上漲過快階段，過渡到各地主要是去庫存的階段。

對於全面取消限購，國金證券認為，地方在其權力范圍內將政策放松用到極致。截至目前，全國僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞和南京7個城市尚未取消限購。

擺脫舊的慣性

限購取消之後，成交已有所回升。國金證券分析稱，二手房市場觸覺敏銳，能相對真實地反映成交情況。

以北京為例。北京雖然仍處於限購狀態中，但其他城市限購解禁也對北京的房地產市場產生瞭影響。8月份，北京無論是新房還是二手房，成交量均有所回升。21世紀不動產北京區域總經理寇海龍分析，北京樓市已基本走出上半年的最低谷。"金九銀十"臨近，二線城市已全部取消限購，部分購房者害怕樓市突然反轉，試探性入市購房。雖然二手房業主仍有一定的議價空間，但大幅降價的可能性幾乎沒有，消費者不得不放棄房價大跌的幻想。自住型商品房批次供應，但位置不理想，部分剛需客戶轉投二手房。

但國金證券稱，各地方的刺激政策不會令樓市基本面反轉。杭州某開發商對21世紀經濟報道記者表示，現在影響樓市最大的因素是限貸政策。顧雲昌認為，從政策層面來看，限貸已有所放松，隻是商業銀行出於利益和利差的考慮，執行並不到位。整體的貨幣環境決定瞭今年不可能像2009年那麼寬松，但房貸政策也需要作出相應調整。

據瞭解，一線城市的房貸利率不約而同地出現小幅下調，其中廣州和深圳降幅較大。一線城市暫時無法沖破限購的桎梏，但它們也需要面對成交量持續低迷、庫存量居高不下的現實。國傢統計局發佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，繼上海、廣州、深圳先後步入下跌通道後，北京也出現瞭新房房價環比下跌的態勢，這是北京房價自2012年6月以來首現下跌。

此外，今年是地方政府債償還高峰期，而土地財政吃緊使得地方債還債壓力陡增，在強烈救市意願的驅使下，地方政府除放開限購外，勢必會對銀行放松信貸政策施加壓力。在線搜索平臺融360預計，未來幾個月二線城市房貸利率下行的趨勢將更加明顯。融360摸底全國23個重點城市近400傢銀行調查顯示，8月房貸市場出現瞭利率松動的跡象，全國最低房貸利率回歸8.5折。

顧雲昌認為，樓市不會出現2009年政策放松後的暴漲狀態。他進一步分析，自1998 年房改喚醒市場萌芽，到2013 年行業年銷售額達8 萬億規模，其間盡管有波動，但行業處於高速發展期。主要是受到住房改革紅利釋放的影響，需求井噴。當下的2胎借款民間2胎借款怎麼貸款比較會過件中國房地產市場仍然有新型城鎮化的紅利，但已步入平穩階段。

此外，房地產屬於周期性行業，受宏觀經濟影響巨大。而宏觀經濟已進入新的常態，增速放緩，貨幣政策也從寬松過渡到適度從緊。而受2009年"四萬億"影響，地方政府出讓瞭大量土地。如果說2009年以前樓市是嚴重供不應求，到2009年以後，市場的供應結構已發生明顯變化，不再支持暴漲局面的出現。

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佛山樓盤借節促銷八折可買樓

秒殺、特惠、一口價、打對折……百貨商城歲末清倉的廣告詞，開發商用來賣房子一樣合適。離2015年還有不到半個月，開發商抓緊最後的時機沖量賣樓。記者註意到，往常基本找不到的8折優惠，現在很多，部分項目甚至“虧本”賣樓。另外，記者統計發現，今年前11個月的樓市銷售量已超去年。由於今年土地出讓量少，不排除明年供應會減少。隨著庫存減少，未來樓價再大降的可能性不大。

年底，各樓盤推量有更大的優惠。廣州日報記者何波攝

開發商：抓住“節日”降價出貨

開發商最愛借“節”促銷。在剛剛過去的“12月12日購物節”，包括保利、綠地、碧桂園在內的諸多開發商，都祭出瞭降價促信貸利率比較銷的大旗。其中，廣東綠地的部分項目最高直減30萬元，順德綠地國際花都總價直降兩萬元起。12月6日~12月12日，保利華南特舉辦“保利雙十二”購房狂歡節，集結瞭保利華南23個樓盤、近萬套房源參與，全線產品史無前例8.5折。

沒有節開發商自己造節。17日，萬科啟動“搶房節”，100套產品超底價出售，其中萬科金色領域低至8折、萬科城狂省近10萬、水晶城省17萬、佛山萬科廣場勁減近15萬。

眼看著節日就要到瞭，諸多開發商向記者表示，今年隻能抓住這最後的節日賣貨瞭。因此，幾乎每個開發商都準備瞭豐富的節日禮物、活動，部分開發商開派新年音樂會門票。包括長信、金地、天豐國際在內的諸多開發商和項目，都預計推出特價優惠或特價房。季華路上的天豐國際之前推出過一批8字頭單位，被一搶而光，開發商直言要回籠資金。記者註意到，往常打折都要找關系，而且最多拿到9.5折，但現在很多開發商主動降價，8折買房並不難。

觀察：不少項目“虧本”賣房

與前段時間很多開發商反映在成本價賣樓不同，現在不少項目是“虧本”賣房，這一現象在鎮街尤其明顯。

在羅村，一個“4”字頭買地的開發商，現在“6”字頭賣房。按照每平方米3000元的成本計算，該項目至少虧1000元/平方米。

南莊一個“6字頭”地王項目說開盤說瞭兩個多月，上周六終於開瞭。與9月底放出的1.1~1.2萬/㎡吹風價相比，開盤價當時就讓我震驚瞭：全部8字頭，不超9000元/平方米。一個購房者看到價格後和老公小聲說：“再和銷售講講價，說不定還能再便宜點。”

在獅山，雖然產業項目多，但居住氛圍並未完全形成。一個在南國桃園內，宣傳至少“8”字頭的項目，最終賣價是5字頭、6字頭。開發商感嘆當地價格的確上不去，但到瞭松崗可以賣到7字頭。同時，多個進駐獅山的開發商透露，獅山離中心城區遠，聚集不起人氣，項目不知道是開賣好，還是再等一段時間。現在開賣賣不出去，等得越長，面臨的不確定因素和風險越大。

“樓市好不好，看廣告牌就知道。如果廣告牌不玩概念說樓價，基本說明現在樓難賣”。一位從業十多年的地產人總結道。最近，驅車沿著桂丹路往禪城方向走，道路兩旁的樓盤廣告會讓你眼花繚亂。“雲山峰境4800”、“上林一品4900任選”、“桂丹頤景園30萬有車有房”、“5字頭住獅山中央”……價格低到簡直沒朋友，在往常這些地區都是6字頭、8字頭。

數據：

前11月一手銷量超去年本月前兩周環比交易不錯

來自佛山市住建居的數據統計顯示，今年前11月，佛山共成交80002套一手住宅，面積879.85萬平方米，已超過佛山去年的銷售總量。

記者瞭解到，今年上半年佛山樓市成交情況與去年相比更顯頹勢。今年上半年，佛山一手住宅成交32943套，去年上半年佛山一手住宅成交38232套，同比下降13.8%。

今年下半年多項政策推動佛山住宅成交，包括8月初的限購放松，9月底的貸款政策門檻降低，11月央行意外降息等，都為市民在佛山置業打開瞭一扇門。今年下半年，佛山住宅成交整體走高。

一組數據對比可說明，在成交套數方面，今年前7月平均成交套數為5698.57，8-11月的數據分別為9459套、9889套、10469套、10295套;成交面積更是在限購松綁後每月均超百萬平方米。

從五區成交數據來看，南海則是當之無愧的領頭羊。南海前11月一手住宅成交35219套，占瞭全市的44%;成交面積369.24萬平方米，占到全市的41.97%。

業界人士分析，南海8月以來增加的成交量，其中就有不少是此前被限購的廣州客帶來的。特別是廣佛交界的黃岐、鹽步的一些樓盤，廣州客的比例在七八成，而中海錦城、保利西雅圖這些項目廣州客的比例也有五六成。

同時，受開發商降價促銷影響，不少購房者出手置業。根據經緯地產周報統計，12月前兩周周平均成交面積依然在25萬㎡以上，好於11月前兩周成交水平。

業內：

明年樓價大跌可能性不大

今年開發商啟動多輪降價促銷，推高瞭成交量。業界人士分析，明年樓價繼續大跌的可能性不大。一是現在很多項目已經是成本價或微利，再降基本做不下去瞭。二是明年開年，銷貨壓力也沒那麼大，不可能馬上大規模促銷。現在開發商年終促銷，除瞭沖量外，還要歸還建築方、代理方、銀行欠款，必須回籠資金。三是今年佛山開發商專註去庫存、土地出讓量創下7年來最低點，明年入市的項目可能會少一些。市場供應減少，開發商的壓力沒那麼大，可能無需大幅度降價走貨。

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市場化公租房看上去很美房源是最大問題

前的公租房都是政府新建的，地處郊區，居住不是很方便。北京市海淀區目前正向社會募集房源作為公租房出租，與政府新建的公租房相比社區更加成熟，生活也更方便。"在海淀區房屋土地經營中心，前來咨詢的李女士對法治周末記者說。

"我已經通過網上進行瞭申請，一個房子動輒幾十人在申請，能否申請成功還很難說。"李女士表示，"向社會募集的房源數量很少，目前隻有20套房源啟動配租，所以都很搶手。"

今年年初，北京市海淀區啟動瞭市場化籌集公租房房源試點工作--以政府為主導，將業主手中的房源籌集過來作為公租房，面向海淀區已通過市級備案且尚未配租配售的保障傢庭統一配租及管理。

據法治周末記者瞭解，這次的公租房試點將於4月10日正式啟動網上配租，首批20套住房位於海淀區志新村、二裡莊、雙榆東裡等地房子2胎任何問題免費諮詢，並逐步擴展到海淀區整個行政區域內。

目前，政府正在加緊募集房源，海淀轄區內面積不超過70平方米、符合相關法律規定且可整套出租的房屋，均可作為政府公租房源。記者進一步瞭解到，目前有出租意向的業主已有近百人。

填補公租房缺口

與以往的搖號配租不同，此次海淀區公租房的配租全部在網上進行。

而網上申請最大的好處是，信息能夠及時更新，一旦出現新的房源，保障傢庭可以很快知道。"有公教信貸一套，配一套"，爭取在最短時間內解決無房傢庭困難，這種配租模式，在北京市尚屬首次。

海淀區房屋土地經營中心王巖告訴法治周末記者："由於流動人口大，土地資源飽和，保障房輪候的傢庭太多，北京的保障房問題比二三線城市更難解決。海地區這次試點就是為瞭解決這個問題。"

據瞭解，北京市申請保障房的輪候傢庭累計有30萬戶，目前有13.2萬戶傢庭仍在輪候，公租房作為一種過渡需求是很大的。僅靠政府新建的公租房很難滿足需求，房屋和配套設施的建設需要很長的周期，向社會募集房源是一種有效的補充手段。

"海淀區目前募集的房源都是比較成熟的社區，離市區較近。"王巖坦言，"僅依靠社會募集房源是不夠的，解決13萬保障傢庭輪候的問題還需要一系列的'組合拳'。"

4月10日，北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌表示，解決這部分傢庭的保障房問題，是近幾年北京住房保障工作的重點，北京市鼓勵各區政府擴大公租房租金補貼范圍，通過承租社會存量房源解決過渡需求，力爭3年內解決剩餘13.2萬戶輪候傢庭的住房問題。

價格無疑是保障傢庭最關心的問題，王巖主任告訴記者："這些公租房源是政府按市場指導價籌集的。因此價格比市場價格低15%至20%，這是海淀區給的優惠，符合條件的租戶同時還能享受市級6檔公租房租金補貼。"

王巖稱："以二裡莊22號樓62.3平方米二居室為例，市場價格在4000元/月，而作為公租房隻需要3369.12元/月，加上北京市的公租房補貼，正常情況可以比市場價便宜三成左右。"

房源是最大問題

海淀區試點過程中最難解決的是房源問題，在房源征集過程中，有出租意向的業主僅100位左右。房屋土地經營中心的工作人員普遍認為，因為宣傳力度不夠，房源獲取的渠道較窄。

記者就此咨詢瞭海淀區某鏈傢地產門店的經理李先生。李先生認為，政府募集房源的困難是由供求關系決定的。目前，北京的房子不愁租，而政府給出的租金還要低於市場價10%至15%，並且政府與業主的合同一次簽3年。

北京的平均租金10年漲瞭146%，僅今年3月份平均房租就漲瞭8.4%，而且還會繼續上漲。2012年新增租賃房源同比減少瞭36%，而同期新增租賃客戶的同比漲幅則高達34%，很明顯供小於求。

李先生告訴記者："租金漲幅很快，很少有人願意簽3年。"

王巖認為，業主將房屋租給政府其實並不吃虧。政府籌集的房屋，雖然需要一次性簽訂不少於3年的合同，並且租金比市場價低10%至15%，但相比於通過中介機構每年都會有一兩個月的空置期和高額的中介費用而言，也還算經濟。

"如房子有些破損，房地中心負責修補。由於都是老房子，有的還是水泥地，政府會按照統一標準簡單裝修。"王巖告訴法治周末記者，"政府出租房屋時，會對租戶進行監管，業主可以更放心。"

如何網上"租"房

與新建公租房公開搖號配租不同，政府募集來的公租房將通過"海淀區籌集社會存量房源意向登記配租平臺"進行網上配租。符合條件的保障傢庭可進行網上申請，保障傢庭包括廉租房、公租房、經適房和限價房的輪候傢庭。

記者從配租平臺獲悉，申請步驟共分4步：第一步，瞭解規則；第二步，系統登錄，隻有符合條件的保障房輪候傢庭才能登錄系統，用戶名為申請人姓名，密碼是備案號加身份證後4位數字；第三步為瀏覽房源；第四步，提交配租申請。

王巖向記者演示瞭登錄過程。操作起來是比較簡單的，用戶登錄後即可瀏覽房源信息，根據地址、平面格局、樓層、面積大小、預計起租時間、配租金額等進行篩選，選定後點擊該房源信息旁的"立即申請"按鈕，就完成瞭申請環節。

王巖告訴法治周末記者："每套公租房申請時間僅限3天，即從第一個申請人申請開始，房源狀態就由'等待申請'變為'申請中'，並進入申請倒計時，接受申請時間為第一個人申請時間開始到3天後的21：00截止"。例如：第一個人2013年4月10日上午10：00申請瞭一套房源。該房源接受其他人的申請時間為：2013年4月10日上午10：00至2013年4月13日21：00截止。過期後將不再接受其他申請人提交的申請，房源進入配租階段。

王巖解釋說，申請期結束後系統會西東排序，系統排序分為4步：首先優先配租傢庭在前(如傷殘、低保等)，普通配租傢庭在後；都屬於優先配租的，備案年份早的傢庭在前；如果仍無法區分，保障人口多的傢庭排在前面；以上情況都相同，則申請登記提交早的傢庭排在前面。

"每個保障傢庭隻能申請一套房源，我們會按照系統排序的結果通知申請人，若排序在第一位的申請人主動放棄的，則由下一順序號的申請人代替。"王巖主任表示，"這種配租方式是相對公平的，對於配租結果我們會公示3日。"

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-17/08352108109.shtml

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Nov 15 Sun 2015 16:21
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廈門頻傳樓市松綁外地人可補稅購房

近日，各地頻頻傳出限購松綁的傳聞。

今年二季度以來，福建省就多次傳出限購放開的 "救市"消息。4月13日，一份被稱為"閩十條"的消息傳出，但很快遭官方否認；5月29日，廈門某機構消息稱，福建省內其他城市戶口無需繳納醫社保或個稅，同樣擁有在廈門購房資格。

廈門房地產交易權籍登記中心工作人員對《每日經濟新聞》房子2胎利息缺錢急用哪裡借錢記者表示，目前購房者可以通過"補稅"購房的條件是兩年內連續繳納醫保、社保滿12個月，且最多補繳兩次，每次補繳不能超過兩個月。

盡管目前廈門官方並沒有就上述消息發佈正式文件，但記者走訪發現，目前廈門已有限購放開的跡象。一些當地開發商也坦言，情況並不樂觀，對限購放開持支持態度。

頻現限購松綁傳聞

雖然今年福建省部分熱點城市房價延續上漲勢頭，但銷售去化卻大幅降低。在此背景下，不斷傳出限購松綁的傳聞。

4月13日，一份被稱為"閩十條"的《關於促進房地產市場持續健康發展的十條措施》傳出，然而此消息很快被福建官方否認；4月30日，廈門傳出限購放松的消息，但該消息未得到官方證實。

廈門一位業內人士向《每日經濟新聞》記者透露，從今年4月開始，外地購房者在廈門可以通過補繳1年社保買房，在政府錄入的社保記錄中，會註明一個"補"字，但是該政策隻暗中執行瞭半個月。

不過，限購松綁的消息並沒有就此平息。5月29日，廈門某機構轉載消息稱，近日"除廈門外的福建省內其他城市戶口無需繳納醫社保或個稅，同樣擁有在廈購房資格；對於福建省外的戶口，補繳一年的醫社保或個稅取得購房資格"，且稱盡管該政策並未明文出臺規定，但已經得到房管局的認可，銀行的按揭貸款也可通過。

針對上述消息，該機構有關負責人向記者透露，該消息來自廈門在售樓盤項目，他們已經向這些售樓處求證過。隨後，記者查閱廈門一些房地產網站發現，部分在售樓盤也打出瞭可以補稅買房的信息。不過，廈門官方對此並沒有正式發文。

昨日(6月17日)，記者以外地購房者身份向廈門房地產交易權籍登記中心統一咨詢平臺進行咨詢，工作人員表示，目前購房者可以通過"補稅"購房的條件，是兩年內連續繳納醫保、社保滿12個月，且最多補繳兩次，每次補繳不能超過兩個月。不過，對於是否可以一次性補稅購房的說法，工作人員予以瞭否認。而對於手持廈門戶口的購房者，其表示不需要提供任何繳納個稅和社會保險證明，允許購買兩套住房。

廈門一房地產企業相關負責人透露，事實上，目前廈門多個在售樓盤已經按照外地購房者可"補稅購房"方式進行操作。官方並不言明放開，而在去年是明令禁止這麼操作的，對於補稅購房一律不予以放行。該人士認為，目前不能明確說限購政策放開，但可以肯定的是，目前官方對限購政策執行力度減弱。

銷售面積和金額現雙降

對於限購放開的傳聞，福建樓市相關數據或能說明一些原因。福建統計局數據顯示，今年1~5月，房地產開發投資為1646.21億元，同比增長23.5%，增速較前4月(同比增長22.8%)回升0.7個百分點。其中，住宅開發投資1108.5億元，同比增長達到26.8%，增速較4月回升2.2個百分點。

不過，仔細對比商品房銷售面積和金額可以看出，福建也難逃出樓市"雙降"的大趨勢。數據顯示，1~5月福建商品房銷售面積1566.5萬平方米，同比下降17%，其中住宅銷售1276.01萬平方米，同比下降22.9%；商品房銷售額1470.93億元，同比下降10.8%，其中住宅1200.53億元，同比下降14.2%。同時，福建1~5月待售商品房面積同比繼續攀升，同比增長17.1%。

一些當地機構表示，眼下福州、廈門已經開始出現瞭打折促銷的信息。5月中旬，福州出現瞭"零首付"打折促銷，引發關註。進入6月以來，"買房送車"，"購房立減15萬"等促銷信息也紛紛推出。

某研究院在本月初發佈的報告顯示，5月房價榜中，廈門5月新建住宅平均價格為20036元/平方米，環比上漲2.78%，漲幅從上個月的第九名躍居全國第二名。居高不下的房價被業內認為，是政府不談"限購松綁"的原因所在。

但事實上價格堅挺的背後卻是"有價無市"。根據廈門房地產聯合網統計數據顯示，5月廈門全市一手住宅成交1483套，比去年同期的4869套減少3386套，降幅達69.54%。

"我們最近開始和一些中介尋求合作。"一位全國排名前十的地產開發商福建區域有關負責人對《每日經濟新聞》記者透露，此前他們在福建的熱點項目是不愁賣的，是怕建得不夠快。而眼下銷售周期拉長，壓力增大。在他看來限購放開是必然的趨勢。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/08112780890.shtml

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Nov 15 Sun 2015 16:20
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北京二手房交易平臺擴大試點推遲

本報訊(記者耿諾)原本計劃於今天在10個區縣及亦莊啟動的二手房交易服務平臺，將推遲到5月1日再啟動擴大試點。市住建委昨日發佈《關於順延存量房交易服務平臺擴大試點工作執行日期的通知》，公佈瞭上述消息。

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今年2月，市住建委、央行營業管理部聯合宣佈，此前在海淀區試點的二手房交易服務平臺將從4月1日起擴大至西城、海淀、豐臺、石景山、房山、門頭溝、平谷、懷柔、延慶、密雲和亦莊開發區，無論是中介還是普通個人都可以登錄平臺銷售或購買房屋。但擬上市交易的房屋必須經過房管部門核驗真偽。按照原計劃，這一平臺將在今天正式在10個區縣及亦莊開發區啟動。記者昨日從市住建委獲悉，由於近期二手房交易量大幅增加，各區縣交易登記業務飽和，原定4月1日的執行日期順延至5月1日。

按照此前公佈的方案，政府投資建設的這個服務平臺將免費發佈二手房房源信息。購房人如果在平臺上購買其他個人登記的房源，可以免除中介費。即使是購買二手房中介錄入的房源，政府也會提前核驗房源信息是否屬實，保障購房人的利益。同時，該平臺還提供二手房交易資金的監管服務，隻有交易全部完成後，交易資金才會劃入信用貸款整合賣方賬戶中，使交易更加安全。和其他中介提供的交易資金監管服務不同，這項服務完全免費。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-01/08372001801.shtml

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Nov 15 Sun 2015 16:19
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5月6-5月12日大連房地產市場運行報告(商品住宅)

第三部分商品住宅市場運行情況

一、本周商品住宅供銷總體情況

? 近10 周全市十二區商品住宅供銷情況統計圖

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新增供應情況：本周商品住宅新增供應7.69 萬㎡、1073 套，供應面積同比下降24%。

銷售情況：本周全市商品住宅銷售面積為14.37 萬㎡，1652 套，銷售面積環比增長58%，同比增長159%。

二、本周商品住宅批售情況

本周有1 個新增批準預售項目上市，為甘井子區的億合現代城項目。商品房上市8.47 萬㎡、1117 套。其中商品住宅上市7.69 萬㎡、1073 套。

三、本周商品住宅銷售情況

1、銷售區域分佈

? 本周全市十二區商品住宅銷售面積占比情況分析圖

從區域上看，本周商品住宅銷售面積最大的是金州新區，該區銷售面積為5.42 萬㎡，占全市銷售面積的38%，較上周增長8 個百分點。其中，銷售面積最大為華潤海中國項目，銷售0.61 萬㎡、55 套。

其次為甘井子區，銷售面積為3.44 萬㎡，占全市銷售面積的24%，較上周下降2 個百分點。其中銷售面積最大的為華潤凱旋門項目，銷售0.36 萬㎡、37套。

2、銷售量對比

? 近2 周全市十二區商品住宅銷售量對比分析圖

本周銷售面積環比增長有8 個區，分別為中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新園區、金州新區、長興島和瓦房店，其中增幅最大的為西崗區，達到347%；保稅區連續兩周無銷售面積；其他3 個區銷售面積均環比下降，降幅最大的為普灣新區，達到85%。

本周套均銷售面積最大的區域是中山區，106.78 ㎡；套均面積最小的是普灣新區，75.45 ㎡。

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本文導航

5月6-5月12日新峰商品住宅報
銷售戶型結構細分

排名前三位項目銷售明細表

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-15/18032194432.shtml

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工業用地租期一般不超20年

佛山日報訊記者王超報道：工業用地，加油站、加氣站用地一般租賃期限不超過20年。昨日，記者從順德區國土城建部門獲悉，順德近日出臺《國有建設用地使用權租賃和彈性出讓暫行辦法》，規范相關土地有償使用。

有關負責人表示，工業用地，城市規劃實施前經政府批準的短期用地，加油站、加氣站用地，經營性公用設施用地和公共建築用地等，其建設用地可以通過租賃方式取得國有建設用地使用權。

根據相關規定，工業用地、加油丙種建地利率多少免費諮詢試算站、加氣站用地彈性出讓或租賃期限一般不超過20 年。已取得建設用地手續、符合城市規劃且已經規劃部門核發規劃條件的建設用地方可長期租賃。長期租賃的土地租金調整期限不得超過5 年。

而順德區的土地租金的調整時間和調整系數，將由區國土城建和水利局參照政府公佈的順德區地價指數或物價指數，在具體地塊土地租賃時確定。土地租金按照《順德區國有土地使用權出讓收支管理辦法》執行。

據悉，國有建設用地使用權租賃根據具體情況實行短期租賃和長期租賃兩種方式。對短期使用或用於修建臨時建築物的土地，應實行短期租賃，短期租賃期限不低於6 個月且不超過5年；對需要修建地上建築物、構築物進行長期使用的土地，應實行長期租賃，租賃期限不得超過法定的同類用途土地出讓最高年期。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-29/08193385459.s重劃區英文html

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Nov 14 Sat 2015 02:57
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報告稱中國50城樓市非常危險三亞北海列入

樓市房貸二胎房貸二胎利息利率多少免費諮詢試算分化的特征正在加劇。

分化不僅僅出現在一二線和三四線城市，也不僅僅是住宅與商業的分化。世聯行和上海同濟大學房地產研究所聯合做出的一份《城市房地產投資價值研究--分化市場中的價值探尋》(以下簡稱《研究》)，專傢們給出瞭上百個中國內地城市，包括

住宅、商業、寫字樓這些物業的投資價值指數，作為分化市場中的決策參考。

在這份報告中，一些開發商普遍進入的城市被列為風險型城市，如溫州、三亞；而一些省會城市如哈爾濱，以及當前開發商仍然看好的城市如湖南嶽陽、安徽蕪湖等，則被列為脆弱型城市，一不小心就會淪為風險型城市。

房地產"閉著眼睛都能掙錢"的時代已經過去瞭，當下的市場，無論買地還是買房，無論是開發住宅還是商業、寫字樓，無論開發商還是購房者，其投資行為面臨的風險都在加大。

城市的價值投資等級

2013年，內地房地產市場觸底回暖，下半年更是一路高歌猛進。一線城市商品住宅成交量同比增速均超過20%。但與此同時，顯著的分化現象也在三線城市出現，洛陽、北海、晉江等城市較去年同期市場規模增長在50%以上，而惠州、常州等近幾年投資過熱的城市則僅與前年基本持平，更有甚者如溫州出現商品住宅價格連續29個月同比下降。

"市場的迅速分化，使尋找具有更高房地產投資價值的城市變得比以往更具意義。"上述《研究》的主要參與者、世聯行首席分析師吳志輝指出，一方面，支撐房價上漲、市場規模擴大的基礎，是城市人口與產業經濟兩大因素；另一方面，當房地產供給與人口、經濟發展產生的市場需求相協調時，才能形成房價合理上漲、市場規模有效擴大、具有投資價值的房地產市場。

報告選取瞭120座地級及以上城市作為研究樣本，覆蓋瞭東中西部逾20個城市群，主要從城市人口、產業經濟和市場特征三方面入手構建城市房地產投資價值指數的指標體系。最終的評價結果顯示，百強城市中，房地產投資價值領跑型城市2個、領先型13個、潛力型30個、脆弱型41個、風險型14個。

其中，北京、上海分列指數排行榜前2位，且其指數大幅超越第3名的重慶，被視為領跑型城市。領跑型城市通常應為經濟高度發達、人口高度集聚的超大型都市，這些城市已經形成與其人口規模、消費能力相匹配的房地產市場，但有限的供給始終難以與旺盛的需求相協調(即便出現短期過剩也能快速去化)，因此能保持更高的市場利潤率和溢價水平。

從區域視角來看，百強城市中，東部城市52個，15個領先型城市(含領跑型)中有10個來自東部，30個潛力型城市中21個來自東部，東部沿海城市的經濟實力及其對人口的吸附集聚能力是其高房地產投資價值的有力支撐。

越脆弱越危險的城市

值得註意的是，報告結果顯示，上百城市中，脆弱型和風險型占到瞭一半以上。

脆弱型城市是人口經濟基本面較差，市場增長潛力較小，投資價值指數得分偏低的城市。主要包括哈爾濱等個別省會城市和嘉興、襄樊、包頭等三四線城市。脆弱型城市的典型特征在於城市人口、產業經濟和房地產市場間的不相協調，其與風險型城市的關聯度極高，極易受到外部環境變化的沖擊而失去投資價值或陷入風險型城市。其中，不乏當前市場表現非常繁榮的城市，如湘潭、連雲港、嶽陽等。

從區域來看，中西部城市在脆弱型城市中占比超過一半，而在14個風險型城市中占據11席，可消費貸款見中西部地區的房地產投資價值仍然與東部地區存在較大差距；而海口、三亞、溫州等東部二三線城市則由於市場供需不協調、市場規模縮減、房價下跌等原因而進入風險型城市的行列。

風險型城市則是具有一定投資價值但市場風險較大的城市。主要包括鄂爾多斯[-0.24% 資金研報]、三亞、榆林、北海、黃石等三四線城市和個別東部二線城市，如溫州。風險型城市的典型特征在於其房地產市場出現嚴重的供需矛盾或供給過剩從而導致的市場疲弱。這些風險型城市中一部分來自西部落後地區，另一部分來自資源型城市，如黃石、鄂爾多斯等，經濟繁榮的背後是經濟結構失調、城市經濟空心化、貧富差距過大等嚴峻問題。

風險型城市中接近70%來自形成型城市群，如呼包鄂榆城市群的呼和浩特、榆林、鄂爾多斯均在其中，房地產市場的過度繁榮與城市人口、經濟發展健康水平的背離是導致這一現象的主要原因。

21世紀經濟報道記者註意到，上述脆弱及風險型城市不乏大型房企進入，如溫州、嶽陽、蕪湖等，包括萬科[簡介最新動態]、保利[簡介最新動態]等大型龍頭房企均已進入。一不願透露姓名的大型房企開發部人士說，進入這些城市後房子去化很慢，又占用瞭很多資金，不得已之下從前年開始公司高層毅然重返一二線城市投資。

城市主導物業亦在分化

黃曉媛最近很糾結，要不要幫爸媽在山西太原買套房，一半為住，一半為投資。而根據上述《研究》，山西太原目前住宅投資高潮已過，正在進入商業、寫字樓主導階段。

據介紹，通過深入分析35個大中城市房地產投資價值與三類物業投資價值的關系，世聯發[簡介最新動態]現城市房地產投資價值的主導物業也正在產生分化現象，已有大量大中城市的房地產投資價值開始由住宅主導向商業、寫字樓或混合型物業主導轉變，實現城市房地產投資價值的轉型升級。

在35個有相關商業、寫字樓數據可查的大中城市中，呼和浩特、銀川、西寧、蘭州等西部城市還處於以住宅主導城市房地產投資價值的發展階段，太原、南寧則正在向商業、寫字樓主導型邁進；合肥、長沙、長春處於住宅與商業混合型主導投資價值的發展階段。

而重慶、成都等城市處於住宅、商業和寫字樓均衡發展、共同主導城市房地產投資價值的發展階段；烏魯木齊、昆明等城市雖然屬於商業和寫字樓混合主導型，但其仍極為靠近住宅主導，表明這些城市尚未實現真正意義上的投資價值轉型升級。

相較之下，北京、西安、廣州、濟南等城市向商業和寫字樓混合主導投資價值的轉型升級則更為成熟；上海和天津是單一的商業主導型城市，杭州和深圳則是寫字樓主導型城市。

吳志輝等研究人士指出，某類物業對城市房地產投資價值的主導作用是個相對概念，並不能等同於其他物業就不具備投資價值，不同物業投資價值的相互協調對於城市房地產投資價值的提升也尤為重要，兩者表現出正相關的特征。

"處於不同發展階段、資源稟賦各異的城市，其市場潛力、增長速度和發展空間將會在激烈的區域競爭中劇烈分化。"吳志輝認為，未來城市房地產投資機遇和風險的並存已成為不爭事實，在進入上述不同類型的城市中時應更為慎重，脆弱型、風險型城市應避免大規模進入。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-22/12403941130.shtml

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內容來自sina新聞

五部委將農房等納入不動產登記利益體抵觸是障礙

據新華社電國土資源部10日公佈由國土資源部、財政部、住房和城鄉建設部、農業部、國傢林業局聯合下發的《關於進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》(下稱《通知》)，明確將宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證納入不動產統一登記制度的實施進程，強調要為建立城鄉統一的建設用地市場奠定產權基礎。

《通知》明確，宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的目標是在實施不動產統一登記制度前提下，將農房等集體建設用地上建築物、構築物納入宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證的范圍，基本實現統一調查、統一確權登記、統一發證。這是國務院同意建立不動產登記工作部際聯席會議制度以來，有關部門首次聯合發文，明確闡述瞭不動產統一登記"城鄉統一"的重要意義。

據介紹，在宅基地和集體建設用地使用權登記發證工作中將農房等集體建設用地上建築物、構築物一並納入，有助於建立健全不動產登記制度，形成覆蓋城鄉房地一體的不動產登記體系，提高政府行政效能和監管水平，避免增加群眾負擔，減少重復建設和資金浪費。國土資源部有關負責人指出，十八屆三中全會提出建立城鄉統一的建設用地市場，改革完善宅基地管理制度的要求，推進確權登記發證工作是實現這些改革目標的產權基礎和法律保障，對農民基本財產權利意義重大。

《通知》要求全面加快農村地籍調查，因地制宜確定調查方法和精度，避免"一刀切"，要針對本省實際問題，進一步細化完善有關政策和技術標準。堅持農村違法宅基地和集體建設用地必須依法補辦用地批準手續後，方可進行登記發證。地方政府要按照2013年、2014年中發1號文件要求將確權登記頒證工作經費納入財政預算，切實保障工作開展。

評論

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利益團體抵觸是"大統一"障礙

當前全社會高度關註的不動產統一登記改革，很多時候被狹義地理解為"房地統一"或房地產稅等城市房地產問題改革。其實，我國最大的不動產傢底在農村地區。對研究不動產問題的專業人士來說，很多年來一直就有"大統一""小統一"的形象說法。簡單說，在維持各部門多頭管理構架下進行修修補補，是"小統一"；徹底打破多頭管理的方案，真正實現城鄉統一改革是"大統一"。

"小統一"本質上還是要維持城鄉分割格局，城市國有土地上的房地產是一攤，山水林田海等農村土地是另一攤。目前加快推進的不動產統一登記工作，遇到的大部分障礙，歸根到底是一些"小統一"利益團體或明或暗的抵觸。說穿瞭他們就是房屋2胎貸不喜歡打破城鄉二元化的不動產管理格局。五部門的通知，將徹底打破這些利益團體對"小統一"的幻想。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-11/07552858149.shtml

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Nov 14 Sat 2015 02:55
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內容來自sina新聞

元旦地鐵推遲1小時收車

??廣州地鐵預計，元旦當天地鐵客流將達780萬人次，其中一、二、三、五號線均超過百萬人次。地鐵公司表示，地鐵各線路今日推遲1小時收車，以疏導出行大客流。

??地鐵公司預計，元旦小長假期間，地鐵沿線商傢促銷、各類慶典活動較多，市民以市內購物、短途出遊為主，最高客流出現在今天，或有780萬人次市民通過地鐵出行。其中，一、二、三、五號線客流均超過百萬，而剛剛開通滿一年的六號線客流也會超過60萬，預計長壽路、烈士陵園、楊箕、體育西路、廣州火車站、天河客運站、崗頂、珠江新城、客村、北京路等鄰近商圈和交通樞紐的車站或全天迎來大客流。

??同時，繼昨日延遲一小時收車後，廣州地鐵各線路今晚也將繼續延遲1小時收車，並按最大運力組織運營。另外，各線路均增加1-3列備用車，以便大客流期間隨時上線疏導客流。在乘客服務方面，各線路均加派人手現場維持秩序，各車站也提前配備預制票42.61萬張，以方便乘客購票。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-01/17065956344453349556805.shtml

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Nov 14 Sat 2015 02:54
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專傢稱三四線房產堅決不能買城鎮化恐催生鬼城

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和訊網消息 4月份經濟數據唯一的好消息來自房地產，4月份房地產銷售面積同比增長40%、增速高於3月的27%，4月新開工面積，從3月份同比下跌20%回升至同比增長14.5%。盡管如此，在對外經貿大學金融學院與和訊網近日共同舉辦的"中國經濟轉型困局與日元大幅貶值影響"研討會上，嘉賓們多認為住房價格遠超其本身價值，尤其是三四線城市的住房存在泡沫，不能買，城鎮化恐催生鬼城。

三四線房產堅決不能買

金融學院教授田秀娟認為，住房有投資功能，但更多是居住功能。所以，在房價走勢中二順位房貸流程缺錢急用哪裡借錢，必須要考慮隨著人口和收入的增加，對居住的改善需求而導致的上漲。

因此，當剛需滿足到一定程度，需求就不會再上升。田秀娟說，"有可能房地產的泡沫一發現就是三、四線城市。我回老傢看，隻要是我們這個年齡段的人，輕輕松松擁有兩三套房屋二胎房屋二胎借款要繳清才能任何問題免費諮詢住房是很平常的事。縣裡大批建房，房子賣給誰？肯定不是當地農民，現在中國的農村都出現空心化、老齡化的問題，指望一個六、七十歲的老人買房住到城裡來，這不可能。這個問題隱含瞭人口規律，韓國和日本都出現瞭農村地區的空心化和老齡化。

田秀娟：當地政府寄希望是在外面打工的人回鄉購房。但你不能綁住他們的腿，人是自由的，即使有戶口在綁，也綁不住。亞洲文化喜歡聚，日本有大城市，漢城也是大城市，東京和首爾的房價居高不下，在日本經濟泡沫破滅以後，東京房價下降到70%左右，但像沿海的房價降到10-20%瞭，破產瞭很多金融機構，那就和我們的三、四線城市是一樣的。所以，三、四線城市的住房堅決不要買。"

國際經濟研究院副教授西村友作表示自己決不買房，他認為，住房價格超價值。"在中國結婚必須得有住房，日本沒有這樣的壓力。" 因此，他自我嘲諷隻敢娶日本女人在北京(樓盤)租房。

以北京而言，作為投資功能，買房已無任何餘地。田秀娟表示，北京房價短期可能隨著市場的羊群效應會漲一點，但這一點最終被那麼多的保障房價格拉平。物業稅一出臺，促使供給增加，把房屋釋放出來，屆時供給肯定多於需求。因此，房價肯定要走低或者是持平，做價差的投資功能不具備瞭。

國際經濟研究院副院長夏占友則認為所有住房都不能買，中國買房隻能買70年土地使用權，其他國傢是永久產權， 70年土地使用權，使用70年以後怎麼辦？即使租住房，錢夠租100年都用不完，而且老是租新的。

盡管《物業法》中提到土地使用權延期問題，但夏占友反問"70年以後在座的還有人在嗎？我們炒樓市，都是人為的泡沫，在"十一五"期間從地方政府到中央政府，賣地賣瞭7萬多億人民幣，樓市誰炒起來的？仔細想一想，羊毛出在羊身上，管老百姓要的。"

城鎮化恐催生鬼城

與會嘉賓對城鎮化帶來的問題表示擔憂

銀行管理系主任孫東升認為，在城鎮化過程中，起主導作用的不應該是政府，而是市場本身。但現在，政府的作用往往是圈地、蓋房，從農民手中圈走大量的土地蓋住房，蓋瞭住房也沒有人住。政府起主導作用本身就是錯的，現在形成各地把農民轟上樓，把土地搶過來。你一說城鎮化就蓋上樓，並村、並屯他們就這麼幹，而且你管不住。這種城鎮化並不真實。最實際的問題是人的城鎮化。農民要就業崗位、享受和城裡人一樣的福利。

孫東升指出，要解決人的城鎮化問題，根本上解決收入分配的問題。"現在我們看不到任何實際行動，光說沒有用，城鎮化最後就是蓋樓圈地，一個個空城。"

田秀娟說，城鎮化不要弄成很多鬼城，就是因為城鎮化的預期已經釋放完，引起經濟轉型困局。

孫東升甚至認為，居民進入城不應該指望保障房，而是商品房。"城鎮化過程是一個市場化的運作過程，政府隻是引導性作用。政府花點錢，蓋瞭住房，通瞭馬路和水，誰來住呢？"

如果按照這個邏輯，市場還存在一個問題，即買不起商品房。孫東升說，地價是政府操控的，土地所有權的問題沒有解決，政府越不斷的操控地價，城鎮化越不能實現。

物業稅明確房產標的不需其他調控政策

對於一線城市的房價居高不下會不會跌？

張穎的觀點獨樹一幟，她認為，越貴的住房上漲越快，品質越好的住房投資價值越大。出手就出手，沒有什麼地域限制，什麼地方都值得買。

金融產品與投資研究中心主任宋國良稱，房地產是一種擊鼓傳花的遊戲，物業稅隻要不出臺，房產就是一個擊鼓傳花的接力棒，這個遊戲隻要有賺錢效應，後面都會前赴後繼。但物業稅出來以後，房產標的變成持有成本很大的標的，不再構成一個投機性品種，馬上就會出現效應，政府都不需要其他的調控政策。

像北上廣等一線城市的房價在"國五條"的重壓下，一路小跑，孫東升認為，"都跑到北京上海(樓盤)說明權利還是有問題。"資源都集中在這些一線城市，企業總部設在北京，因為有利可圖。中央政府有這麼大的人財物的權利，北京的人口膨脹永遠解決不瞭。有人在，當然有購房需求。

孫東升進一步分析，美國人為什麼不去華盛頓呢？我上華盛頓，我和奧巴馬關系再近有用嗎？沒有用，他們的中央政府沒有那麼大的權利，人傢沒有人往上貼。比如你要解決北京的問題，要麼把中央政府遷走，要麼削中央政府的權。這個問題一下子解決瞭。特大城市在一個國傢不可避免，但北京是因為行政權利太集中瞭。舊社會的時候，包括建國初期的時候，北京人和全國人民收入是平均收入水平，計劃經濟以後北京人越來越優越瞭，收入水平越來越高瞭，占有大量的資源，人口越來越多，我經常說八環就要修到張傢口(樓盤)瞭。

吳軍補充道，一面三令五申要把房價壓下來，但一旦房價真的下跌，可能對我們經濟影響會更大，整個產業鏈會造成很大的影響。所以，"我們總是猶豫不決，解決不瞭問題，最後解鈴還需系鈴人。"

對於土地財政問題，金融系主任王劍鋒指出，在地方層面上，中央政府國土資源部不可能審核每個市的土地使用，事實上把很多權力撥給縣一級來管瞭。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-17/10103175953.shtml

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多傢股份行認貸不認房政策落地未見7折優惠

多傢股份行"認貸不認房"政策落地

首套房利率優惠再現

見習記者宋佳燕北京報道

經過十餘天的發酵，央行、銀監會日前發佈的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》逐步落地。

21世紀經濟報道記者調查發現，目前興業銀行、招商銀行、華夏銀行、浦發銀行、光大銀行等多傢股份行，已開始執行"認貸不認房"政策，關於第三套房的貸款政策則略有差異。

房貸門檻雖然降低，但首套房定價體現瞭高度的市場化。

盡管最低基準利率7折的指導價格尚未出現，截止記者發稿，已有多傢銀行下調房貸利率至基準水平。在北京、深圳、浙江等地區，有個別銀行推出9折利率，多傢銀行房貸利率降至9.5折。

一大型股份行個貸負責人指出："房貸定價與風險掛鉤，結合各傢銀行的經營政策和客戶情況而定。"

房貸新政陸續落地

"最新情況是認貸不認房，即首套房認定標準是名下無房、無貸；或者是名下有一套房，無貸或貸款已結清，再次購買按首套房標準，最低首付三成，我們近期已經執行。"招商銀行深圳分行人士稱。

除招行外，興業、浦發、光大、華夏等股份行的多傢分行已實施房貸新政。

深圳地區一大型股份行分行個貸負責人指出："北上廣深四個限購城市在首套房認定方面，新政策的自主調整空間不大，0房0貸和1房0貸都符合首套房標準。"

近期，北京地區上調瞭普通住宅標準。根據北京市住房和城鄉建設委員會、財政局、地稅局聯合發佈的《關於公佈本市各區域享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》，五環內單價不超過每平方米39600元、總價不超過468萬元的房屋，即可算普通住宅，從而可獲得稅收方面的優惠。

在放開限購或免限購地區，銀行對於第三套房政策執行彈性較大。

興業銀行浙江地區一支行信貸人士稱："目前第三套貸款暫時不能辦理，並且並非完全執行認貸不認房，需要根據客戶具體情況而定。"這一說法與招商銀行武漢地區信貸人士一致。

在廣東東莞地區，東莞銀行一信貸人士表示："隻要名下房產貸款已結清，二套、三套均可享受首套房貸款政策，但有2套以上房產的，再貸款首付最低40%。"

與此同時，部分銀行亦有分行尚在等待細則下發。中信銀行朝陽區某支行個貸中心人士表示："我們也在等總行細則，下發之前都按原規定執行基準利率。"

民生銀行華南地區某分行人士稱，"政策還沒有具體變化。"廣發銀行華南地區一分行副行長也表示："行裡制定瞭相應的政策，上周細則內容已經出來瞭，但還沒下發到我們分行。"

亦有上海一大型股份銀行總行人士指出："各個地區市場情況、限購政策、經營重點不同，總行指導的是遵循央行的政策原則，並不存在特別細的統一細則。"

首套房利率優惠洲子洋重劃區建案貸款全省皆可處理

對於備受關註的首套房貸款利率，多位股份行總行人士稱，"定價已經非常市場化。"包括招商銀行、浦發銀行在內的多傢股份行，定價已低於基準水平。

"房貸定價掛鉤風險，各傢銀行根據客戶的信用風險，甚至針對某些樓盤的風險單獨判斷，結合自身的資金成本、風險成本、經營成本來定價。"華南地區一大型股份行深圳分行個貸負責人表示。

據他介紹，"目前深圳地區，絕大部分銀行的首套房利率集中在9.5折到9.7折，最低有9折，個別城商行9.3折，維持在基準水平及以上的不多。"

光大銀行[微博]深圳分行個貸相關負責人向21世民間二胎民間二胎借貸怎麼貸款比較會過件紀經濟報道記者表示："貸款利率目前由上浮5%下調至基準利率，目前額度充足。"

而從今年9月中旬開始，招商銀行深圳分行已出現9.5折的房貸利率。

北京地區，據鏈傢地產人士反映，多傢銀行已推行房貸利率折扣。其中招行、交行、花旗銀行、北京銀行和農行五傢銀行可執行最低9.5折利率，浦發銀行和郵儲銀行甚至出現9折的最低利率。

不過，鏈傢地產中介人士透露："折扣利率均有一定條件。如浦發銀行要求資金托管50萬元以上，郵儲要求買10萬元保險。"

對此，一大型股份行分行個貸負責人表示："這也是風險定價的手段之一。房貸風險集中在貸款頭兩三年，之後客戶違約概率較低，如果能夠在銀行留足第一年的月供資金，當然可以獲得更多優惠。"

興業銀行一總行人士指出："目前興業首套房執行基準利率，第三套房則根據客戶資質和信用情況，有彈性執行。"

不過，在等待房貸細則落地過程中，亦有不少分行的房貸利率依然上浮。

中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇指出，房貸並非股份行的重點業務，加上股份行存貸比普遍較高，資金量緊，個人房貸業務收益較低，房貸口很難開太大。

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央行降息樓市應聲而動購房者出現恐慌苗頭

??上周五，央行降息出乎意料，盡管央行負責人強調，此次利率調整仍屬於中性操作，並不代表貨幣政策取向發生變化，然而，讓整個樓市應聲而起，出現沸騰之勢：新房、二手房在降息利好之下出現成交高峰，周一十餘隻地產股股價漲停，之前看空的言論迅速被各種樂觀的氛圍所取代。

??不過，業內人士提醒，在樓市整體供過於求新常態之下，降息不會改變房地產市場基本面。房地產業實際已經進入一種全新階段，供大於求的狀況可能會持續相當長時間，競爭也會成為市場主旋律。

??綜述

??11月21日，央行決定自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，並對基準利率期限檔次作適當簡並。

??這是自2012年7月來的首次降息。貸款利率下調，意味著欲購房、已購房者且合同註明“浮動利率”的房奴們，均可節省一筆利息支出，以貸款100萬元、20年期、等額本息貸款為例，按照調整前的基準利率，月供為7485.2元，20年總利息達65.77萬元;而按照調整後的基準利率，月供降至7251.12元，總利息61.76萬元。也就是說，月供減少234.08元，總利息省瞭4萬多元。

??對於政策走勢反應敏感的房地產而言，央行降息讓樓市出現一片沸騰，上周五晚降息消息一經公佈，便出現的諸多評論極其樂觀，甚至出現瞭“現在不買房，一年又白幹”的極端言論。業內人士看來，降息後對買房人起到瞭興奮劑的作用，特別是那些猶豫觀望的剛需客戶，會促進他們下定決心盡快出手，然而，對房企，由於庫存及年末房企銷售目標的壓力，價格或維持穩定，以價換量或為主流。

??易居中國執行總裁丁祖昱表示，降息對開發商的成本來說不會有實質影響，銀行資金緊是今年的常態，不對稱降息和存款利率上浮20%又會進一步壓縮銀行利潤，銀行的錢隻能更“貴”。即便有“便宜”的錢，開發企業也拿不到。房地產業實際已經進入一種全新階段，供大於求的狀況可能會持續相當長時間，競爭也會成為市場主旋律。

??利好疊加促使新房供需兩旺

??在多樣化的促銷優惠以及政策利好帶來的預期轉變的雙重作用下，上周，北京樓市成交量高位企穩。據亞豪機構統計數據顯示，上周（11.17-11.23）北京商品住宅累計成交2889套，成交面積達28.18萬平米，環比分別上漲5%、11%。至此，北京商品住宅周度成交已連續5周保持3000套左右的銷量水平。截至23日，11月商品住宅共出讓9069套，如果11月最後一周仍保持此前的銷售速度，那麼全月商品住宅成交將在12000套左右，創今年新高。

??據亞豪機構統計數據顯示，上周（11.17-11.22）北京共有11個項目開盤，創近10周新高。上周開盤的項目包括普通住宅項目中冶藍城、宜山居、亦莊金茂悅、香悅四季和富力童話時光，別墅項目灩瀾新宸長橋墅，商住項目中昂時代廣場、朝北8080和琨禦府·玲瓏閣，以及自住房項目中國鐵建原香漫谷、住總眾邦·長安生活港。11個項目累計推出1394套新房源，環比大漲148%。

??貨幣信貸政策的疊加效應正逐漸在樓市顯現，市場重拾信心，再加上開發商在價格上做出讓步，促使剛需和改善型購房者率先出手，此前購房者持幣觀望的堅冰正在被打破。上周北京商品住宅成交量排名靠前的項目均讓利於購房者，如排名首位的住總萬科·金域華府周邊在售項目定價已高達40000-60000元/平米，而該項目僅以35000元/平方米的低價入市，因此熱銷。此外，上周位居銷量排名次席的藍光星華海悅城項目，10月底推出新一期時相比7月開盤價格每平米下調瞭5000元。由此可以看出，盡管有瞭政策利好，購房者首付門檻、貸款利率都有所下降，但價格仍然是吸引剛需、剛改購房者出手的決定性因素。

??二手房

??二手房市場率先升溫

??降息對二手房市場的刺激作用立竿見影，來自機構的統計數據顯示，降息首日，二手房市場就迅速升溫，當天我愛我傢全國12個城市門店咨詢量顯著上漲，委托量也出現瞭明顯增加。業內表示，本輪降息與9·30房貸新政、公積金異地互認，將對二手住宅市場形成利好疊加影響，從目前到明年春節前二手房的大批優質房源會釋放出來，成交量將持續回升、成交價因此企穩復蘇，甚至出現小幅度上漲的可能。

??據偉業我愛我傢市場研究院統計，降息首日，北京當天的業主到店咨詢量比前一周六增長140%，客戶到店咨詢量比前一周六增長瞭95%；業主房源到店委托登記量，比前一周六上漲3.4%，客戶買房需求登記量比前一個周六上漲5.6%；北京區域上周六全天的電話咨詢量比前一個周六增長瞭17%。房貸三胎房貸三胎怎麼貸款比較會過件

??同時，其他城市也不遜色，據上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、南昌、成都、南寧等我愛我傢落地城市的反饋，市場客戶、業主咨詢量都有不同程度的增長。

??據介紹，我愛我傢北京、上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、南昌、成都、南寧等全國12個城市公司的二手房業主和購房客戶上周六到店咨詢量與前一個周六相比普遍上漲五成以上，到店房源委托和需求登記量與前一個周六相比普遍上漲5%左右。我愛我傢全國12個城市電話咨詢量同比前一周六上漲瞭15%，需求委托量上漲瞭5%。我愛我傢官網流量也出現瞭較為明顯的上漲，上周六全天5i5j流量比前一周六上漲瞭6%。

??偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，從降息落地首日市場的實際表現來看，購房人和業主的入市意願都有瞭很顯著的增加。二手房市場的供求雙方對於降息反應敏銳，到我愛我傢門店登記和賣房、置業的人群顯著增加，這或將預示著9·30新政後市場新一輪反彈升溫的開始。

??新浪二手房分析師韋雨舟認為，本次調息中五年以上貸款利率降至6.15%，相當於此前利率的9.4折，這等同於將一直難落地的利率優惠以一種更為權威的方式傳達給購房者；且按揭成本的大幅度下降會改變購房者心理預期，刺激其加快入市，因此短期內對二手住宅市場刺激作用更加明顯；而對於業主，由於購房者加緊入市，成交量或上漲，因此出現“坐地漲價”的可能性增大。

??股市

??周一十餘隻地產股漲停

??本周一，房地產板塊出現井噴行情，北辰實業、嘉凱城、泛海控股、泰禾集團等多達12隻個股漲停。值得一提的是，地產股四大龍頭中的保利地產、招商地產也加入瞭漲停隊伍，另外兩大龍頭萬科A和金地集團，周一的漲幅也分別達到8.32%和6.94%。

??與此同時，周二一開盤，兩隻杠桿基金——非銀B和地產B直奔漲停。業內人士表示，降息有利於地產銷售，緩解投資下行趨勢。因為降息一方面降低購房者貸款月供，提升購房需求；另一方面降低地產商融資成本，緩解投資下行趨勢。未來，非銀行金融和地產板塊將持續看好，這兩類公司特別具有長期投資價值。

??港股內房股也跟隨大漲。受惠於萬達上市傳言，萬達酒店發展漲幅一度接近90%，收盤時漲幅仍接近70%。而合景泰富、融創中國、雅居樂地產、世茂房地產、碧桂園、中海外等多隻股票漲幅均超過10%。

??今年以來，房地產板塊便頻吹利空，但上周五晚間央行降息的利好消息讓不少投資者對房地產板塊重拾信心。中金公司認為，降息是一個更加明確放松周期的開始，未來相當長時間內市場面臨的是相對寬松貨幣政策，同時各項改革持續推進，這樣的環境將進一步利好房地產板塊。

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??不過，中原地產首席分析師張大偉認為，依然不能過分樂觀，降息對房價的推漲作用或不及預期，“接近年底，本來銀行的額度就相對緊張，且本次央行降息是非對稱性的。購房者實際能夠享受多少利率的優惠還要看後續的額度。如果額度不足，銀行很可能用提高房貸利率來彌補利潤。具體房價能上漲到什麼幅度，主要還要看後續是否會有繼續的信貸額度寬松。”

??心理變化

??開發商謹慎漲價跑量為主

??雖然政策利好樓市，不過，房企的態度相對謹慎。

??亞豪機構的統計數據顯示，上周入市項目的定價較為保守，老項目後期開盤價多與前一期價格標齊，還有一些開發商抓住這一時機加大優惠力度，沖刺業績。如上周開盤的亦莊金茂悅在推出樓王產品的同時，對前期產品采取瞭周末限時優惠40萬的活動，以特價房形式加速去化，別墅項目灩瀾新宸長橋墅在開盤前推出瞭首付一成的優惠活動。

??東亞新華地產營銷總監賈玉鵬告訴記者，降息對樓市來說肯定是個利好，一方面，降低瞭房企的開發成本，另一方面也降低瞭購房者的購房成本，同時，它還對購房者心理產生較大的影響。不過，受今年市場不太樂觀的影響，很多房企的任務並沒有完成，最後還在沖刺階段，因此，一般房企不會寄希望於漲價，依然是以跑量為主。

??購房者開始恐慌苗頭

??雖然不少房企表示多數項目暫時漲價的可能性不大，但降息確實還引發瞭購房者的恐慌。

??一直想買房的小張（化名）表示，看到降息之後，買房的信念更加堅定，並且想盡快買房，“一方面是降息降低瞭購房成本，買房的負擔會略微少瞭一點點，更主要的是，我擔心房價會上漲，一耽誤，可能明年又白幹瞭。”

??據記者瞭解，對商業房貸客戶來說，根據央行此次發佈的金融機構人民幣存貸款基準利率調整表，5年以上貸款基準利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個百分點，相當於此前利率打瞭9.4折。按照商業房貸100萬元，基準利率，按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元。此次降息後，月供將降至7251.12元，每月減負234.08元，全年可減負2808.96元，購房者的購房成本在降低。

??記者在采訪中發現，擔心房價上漲而恐慌入市的人不在少數。從近幾天售樓處和中介門店的情況來看，恐慌入市的態勢已然成型。

??案例

??灩瀾新宸長橋墅日銷5億

??作為央行降息之後的首個開盤項目，灩瀾新宸長橋墅首次開盤便實現日光，銷售額達到5億元。據瞭解該項目在開盤前推出瞭首付一成的優惠活動，首付88萬即可買400平米的龍湖別墅。

??“項目開盤正值央行在2008年之後的第三次降息，央行降息給瞭市場一針強心劑，降息對消費和投資的刺激作用預計會在3-6個月之內顯現。”項目相關人士表示，灩瀾新宸長橋墅11月22日首期開盤，產品為使用面積350-410平米聯排別墅，蓄客僅3周，到訪百餘組客戶，首期售罄認購5億。

??據悉，11月16-23日7天，購房人可通過新浪樂居PC端、移動端兩個線上報名通道報名參與成為預售客戶，享受長橋墅限時推出的首付一成優惠，以該項目一套房源880萬起總價計算，相當於88萬買400平米龍湖別墅。除瞭實打實的現金優惠，所有成功參與預售的客戶還將享受龍湖送出的其他活動福利，成為長橋墅首批VIP客戶，享受長橋墅後續所有活動的優先參與權，還有每日感恩獎、砸金蛋大獎等豐厚獎品。

??東亞印象臺湖成交量增兩成

??降息對樓市的提振作用較為明顯，記者從東亞印象臺湖獲悉，降息政策出臺後的三天時間裡，其來電增加22%，來訪增加瞭18%以上，成交量相比前一周也增加瞭20%。

??據記者瞭解，東亞印象臺湖位於臺湖新城核心區，二期住宅19800元/平米起，首付僅14萬起，主力戶型63—78兩居、三居，臨近幼兒園、小學、中學等教育配套，距離環球主題公園10分鐘車程，交通較為便捷。

??“此次降息，相當於在原基準利率基礎上打9.4折，降息後100萬貸款，30年期，總利息將減少5萬-6萬，對剛需和改善人群是極大利好，加上此前9·30新政、公積金貸款新政等疊加效應，樓市有望升溫。”東亞新華地產營銷總監賈玉鵬表示。

??另據賈玉鵬介紹，東亞旗下的其他項目，如東亞尚品臺湖、五環國際、華欣灣、朗悅居、首航國際等，近期的來電來訪都大幅增加，此前觀望的購房者在緊急入市，樓市“暖冬”成大概率事件。

??朝北8080二期開盤銷售百餘套

??11月23日，位於朝陽北路的朝北8080二期新品熱銷百餘套。朝北8080為紫石地產的重點產品，項目為7層電梯建築，30-107平米多功能精裝空間。項目一期曾以熱銷4億開盤，11月23日，朝北8080二期新品開盤，上午10點30分，正式選房拉開帷幕，場面火爆，短短1個小時，熱銷百餘套。

??項目位於朝陽北路延長線，緊鄰地鐵6號線物資學院站。周邊擁有密集公路路網，便捷交通。項目總建築面積約11萬平方米。朝北8080毗鄰橫穿整個北京城的地鐵6號線，常營、朝青、CBD三重繁華商圈可享，三裡屯、朝陽大悅城、龍湖長楹天街購物中心已經成為年輕人集餐飲、娛樂、購物為一體的時尚聚集地。

??分析

??同策咨詢研究部總監張宏偉

??短期利好長期利空

??這次降息是自9月30日“央四條”松綁信貸政策後，房地產再度迎來的信貸利好政策。但是央行降息還從側面反映出另外一個問題：央行越降息，地方政府越“救市”，說明當前市場形勢依然相當嚴峻，盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，但是，一波行情之後壓力會更大，尤其是對於大多數二線、三四線城市來講，庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。因此，一定意義上來看，央行降息意味著對樓市“短期利好，長期利空”，並且也很難避免長期利空的發生。對於樓市來講，在央行降息等政策刺激之下會出現一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，甚至對於一線城市及市場基本面良好的城市來講會出現小幅漲價的現象。

??亞豪機構市場總監郭毅

??降息不足以支撐房價快速提升

??雖然近幾個月政策層面頻傳利好，對北京樓市交易量也起到瞭一定的提振，但北京過高的房價基數成為抑制部分中低收入購房者由觀望轉向實際出手的原因，因此降息前，市場回暖主要集中在前期降價充分的局部區域以及9·30政策傾斜的局部人群上，房企在庫存壓力未得到消化的前提下，沒有旺盛成交的支撐，短期內不敢貿然提價，而是采取各種營銷手段，培育剛剛好轉的購房需求。預計年內北京在售項目售價有望止跌企穩，部分前期深幅降價的項目將會小幅回調定價，整體市場價格仍趨於穩定。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-30/09145944629201851434458.shtml

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