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  這個判斷也得到杭州本地房企濱江集團(5.83, 0.00, 0.00%)董事長戚金興的認同。"去年杭州土地賣瞭1300億元,其中70%的地是外來開發企業拿的。很多開發企業滿懷信心到杭州,現在可能都很悲傷,去年下半年進來的,1/3會虧,1/3保本,1/3微利。有的還是巨虧。"戚金興說。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/08322810777.shtml

  究竟是什麼魔力,使得各路房地產豪傑在土地市場不惜一擲千金、前赴後繼呢?

  三天前,恒大在杭州第一個真正意義上的超級大盤恒大帝景開盤。按照恒大一貫的風格,開盤一般都是幾千人齊聚的"大場面",熱鬧非常。這次也不例外。

昔日地王大多陷尷尬忽悠政府市場 也忽悠瞭自己

  "杭州樓市是一個奇怪的市場。土地成本會占到商品房銷售額的近一半。恒大帝景這種項目更是占到三分之二。地方政府高價賣地的後果之一,就是縱容和放開瞭很多打擦邊球的做法,以作為給房企的回報。"一位杭州房企內部人士說。

  除此之外,更吸引人的是,原本硬性規定的首付30%的購房門檻,已經被房企化為無形。恒大的政策是,30%首付款可以分三年付清,簽約當天隻需要付6%,餘款分三個節點每年付8%。

  就在恒大帝景開盤前一周,記者曾赴樓盤現場調研。當時,售樓處正緊鑼密鼓地籌備開盤,並已開始接受看盤,積極蓄客。隻是,在施工現場,隻能遠遠地看到作業吊車,出地面的高層建築幾乎沒有。銷售人員告訴記者,在蕭山,隻要房子建出一層就可以預售。而杭州市區更寬松,隻要出地面就可以賣。這種預售門檻,遠低於上海等地。

  也就是說,即使實現總額5億元的銷售額,開發商實際回款金額也不足3000萬元。房企資金緊張程度與回款的壓力,也就可想而知瞭。

  昔日榮耀地王,今朝悲情"地主"。光環散去,當一批地王項目站上銷售前臺,卻已陷入"賣也不是,不賣也不是"的尷尬境地。

  日前,上證報記者在實地走訪該項目時獲知,盡管開盤在即,但項目最終以毛坯還是精裝方式出售都尚未確定。中華企業也在2013年年報中註明,為杭州中企禦品灣項目計提跌價減值準備1.1億元。

 遙想去年9月,長三角一日"三地王"的盛況依然歷歷在目,而短短10個月之後,曾經的輝煌隻剩下無盡的悲涼與滄桑,降價促銷,甚至退地轉讓,央企巨頭、民企大鱷深陷其中,艱難謀生。

  在杭州,除恒大外,常被業內人士提及的另一尷尬地王,是中海禦道路一號。

  然而這種計算方式並不能反映地塊真實地價。要測算中海地產實際付出的樓面地價,需要考慮配建高級人才公寓的額外成本等因素。根據一份被中海公司認可的內部測算,這個名叫禦道路一號的項目實際總的土地成本為61.5億元。加上基本的財務費用和6000元/平方米的建安成本,其可售商品房理論上的剛性成本價已達38000元/平方米以上。若再加上營銷費用、管理費用和其他隱性成本,中海禦道路一號的一期成本在4萬元/平方米左右。

 花錢賺吆喝的地王:首付隻需6%

  2009年以來,方興地產曾因為"地王"概念屢上媒體頭條。這次,其以101億元總價奪下的上海大寧地王,如何順利"挺過去",市場正拭目以待

  "最後一次,還有加價的嗎?""成交!恭喜競買人!"那些發生在土地競拍現場的一幕幕,驚心動魄程度絕不亞於頂級國際大片。每加價一次,巨大的成本投入都在考驗舉牌人的心理底線。地王,往往在經歷瞭數十個對手間的上百輪對決後榮耀登場,成為房企實力的象征。

  ⊙記者 於兵兵 ○編輯 衡道慶

  "在忽悠瞭市場和政府的同時,也忽悠瞭自己。"一位房地產界資深人士對眾多地王的點評,一語中的。

  "凡在去年下半年還高溢價拿地的,今年都非死即傷。"中海地產某高管向記者感慨。

  杭州克而瑞機構總經理劉晨光告訴記者,包括中海、金地、保利等高價地得主在杭州都開始品嘗苦果,其項目銷售排名大幅下滑。截至目前,中海已經跌出杭州樓市銷售排名前30,金地跌出前20。這在以往的杭州市場,十分少見。

  多年來,房地產市場的每一輪調整都以房價再次上漲告終。"不要緊,總有一天,高價地王會被市場化解。"但這次,那些曾經的地王,還會如此幸運嗎?

  對於原本硬性規定的首付30%的購房門檻,恒大的政策是,30%首付款可以分三年付清,簽約當天隻需付6%,餘款分三個節點每年付8%

淡水二胎  "零成交"的地王:濱江豪宅騎虎難下

  昔日無限喧囂的地王如今已歸於沉寂。

  而回看2013年,在拿地方面最激進的區域房企,非"福建幫"莫數。雖然福建泰禾集團(8.90, 0.00, 0.00%)在北京開發的泰禾北京院子創下瞭今年上半年全國別墅銷售冠軍,但在業內人士看來,泰禾表現得太過自信和激進,其當年拿下的地王風險不可小視。

  "上海大寧地王聽說明年初開售,首期價格要開在7萬至9萬元,後續可能上10萬元。這個價格在大寧這個區域,是有很大難度的。高端豪宅從配套到概念,都需土融台北大安土融要時間來打磨和營造。但方興地產作為在港上市的央企有一個優勢:融資成本相對較低,資金實力較強。如果能挺過這個周期,就可能成為贏傢。"薛建雄表示。

  去年12月,受上海自由貿易區概念帶動,上海浦東臨港新城土地拍賣創下溢價刷新紀錄。最終,一傢名為上海錦繡投資有限公司的企業拿下兩幅商住用地,雖然總金額隻有7.45億元,但平均溢價率接近400%,樓板價高達1.5萬/平方米。這個價格,遠遠高出彼時臨港新城住宅銷售均價。

  同樣善於運用信托來支持快速開發的福建企業還有正榮集團。"有些民企老板連地王項目都沒有實地看過,僅大概知道一個方位,就敢拍板拿地。這隻能用瘋狂來概括瞭。"一位杭州地產界人士稱。

  方興地產可謂實力不俗,這傢開發瞭上海金茂大廈的企業,是世界五百強中化集團[微博]旗下房地產開發平臺。2009年以來,方興地產曾因為"地王"概念屢上媒體頭條。2009年,方興地產以40.6億元拿下北京廣渠路15號地王,此後,公司在北京、上海和蘇州屢拿地王,斥資超過200億元。

  實際上,為瞭盡快賣房,房企各類優惠已經超出市場想象。以恒大帝景為例,其推出瞭四層優惠,包括:開盤總價8.5折;存3000元減30000元;送傢電基金2.3萬元以及10年物管基金46728元;總裁特惠折上9.3折。

  "如果說2013年的地王項目,最麻煩的要算臨港新城的地王和方興地產的百億地王瞭。"一位上海房地產界人士告訴記者。

  如果就杭州蕭山區域來看,恒大帝景是毫無疑問的地王級項目。2013年9月3日,杭州蕭山拍出三塊商業用地,其中一塊地經歷瞭高達142輪報價,最終以25.95億元成交,折合樓板價為10556元/平方米。風頭正勁的恒大地產拿下瞭這一地王項目。

  據瞭解,中海禦道路一號一期的預售報備均價是4.2萬元/平方米。而從杭州搜房網公佈的預售價格來看,項目開盤底價可能低至3.6萬元/平方米。

  "當然,這隻是二線江景的小戶型價格。中海可以通過後期一線江景房的高溢價來收回利潤。但無疑,這個項目去化壓力和盈利壓力很大。正是因為該地王項目的壓力,中海在杭州其他樓盤不得不降價回款,引領瞭杭州本輪降價潮。"一位杭州開發商告訴記者。

  另外,在蕭山,開發商"偷面積"已經成為業內公開的秘密。也就是說,報建不足100平方米的一套住宅,開發商可以做出實際上高達120平方米的實用面積。這種在很多地方被禁止的做法,在蕭山卻十分盛行。

  至於杭州樓市整體形勢,很多業內人士表示悲觀。"這和當地的經濟結構有關。浙江產業結構簡單,近年來經濟大面積滑坡。原來豪宅市場的消費主體即私營企業主財富縮水劇烈。再加上此前已經購入瞭很多投資性房產,現在購房需求大幅下降。"某豪宅項目負責人告訴記者。

  屢上頭條的地王:這次能否"挺過去"

  根據公開信息,本次恒大帝景銷售均價1.6萬元/平方米,開盤銷售超過5億元。一個杭州項目能夠開盤回款逾5億元,這無論對怎樣級別的房企來說,都實非易事。但是,恒大這筆賬,還應該細算。

  除杭州外,上海等一線城市地王情況同樣不容樂觀。

  4萬元/平方米是什麼概念?據瞭解,同為沿江豪宅,錢江新城金基曉廬、盛世錢塘等二線江景房二手價格在今年3月時曾達到3.4萬至3.8萬元/平方米不等,東方潤園等一線江景物業單價5萬至6萬元不等。以杭州同區域內新房較次新房的溢價率超過15%的普遍規律來看, 禦道路一號的二線江景房合理價格區間應為3.8萬至4.2萬元/平方米。

  曾幾何時,滾燙的房價讓"地王們"嘗盡甜頭,而這一次,一切可能都不同瞭。

  "聽說這傢企業就是在深圳買瞭明斯克航母的企業,把航母開到臨港來也確實可能成為項目亮點。不過,這個盤要想有盈利,難度可能很大。"上海克而瑞機構薛建雄表示。

  不計成本闖上海的,不僅包括涉房不深的民營企業,也有大型央企。今年1月28日,方興地產以101億元的總價奪下上海市閘北區大寧路街道325街坊地塊,溢價率高達111.59%,折合樓板價4.8萬元/平方米,刷新瞭上海宅地的總價紀錄。

  拿地的時候,中海實在是風光無限。2012年10月,杭州推出一塊位於錢江新城邊上的稀缺沿江寶地,吸引瞭萬科、濱江、方興、中海、保利等一線品牌房企進場爭奪,三宗地塊的競價用時竟超過4小時,最終中海地產以總價近55.9億元同時配建9.81萬平方米金融城高級人才公寓成功摘牌,三宗地以總建面計算的綜合樓面地價高達18150元/平方米。

  而回看當年數據,蕭山樓市風險已經初現。2013年6月,蕭山商品房銷售均價1.52萬元/平方米,簽約820套。相比之下,蕭山已經登記的商品房可售房源高達17543套。按此去化速度,蕭山存量房源的去化周期高達21個月,超過多數城市和區域的去化周期。然而,這一切並沒有影響恒大拿地的沖動。"從現在這個形勢來看,當時恒大拿地的價格確實太尷尬瞭。"杭州房地產市場一資深人士稱。

  即將於今年開盤的另一個超級地王出現在北京,那是"賭王級"人物孫宏斌在去年9月拿下的北京單價地王。當時,孫宏斌還沒有全盤接手綠城,其旗下融創中國以43.24億元拿下北京農展館地塊,樓面價折合7.3萬元/平方米,刷新北京乃至全國宅地樓面價紀錄。拿地當天,融創中國在香港的股價應聲下跌,北京房企一片驚呼:7.3萬?這怎麼可能?!而數月之後,孫宏斌放出豪言,農展館地塊未來售價將在15萬元/平方米以上,景觀房源單價將達到30萬元/平方米。

  來自融創中國的內部人士曾向記者透露,北京農展館項目有可能在今年9、10月份開售。這個天價樓盤最終命運如何?市場正拭目以待。

 底氣不足的地王:計提逾億跌價準備

  在2013年年報中,中華企業頗有"先見之明"地為杭州中企禦品灣項目計提跌價減值準備1.1億元

  實際上,2008年以來,每一輪樓市調整,都會有一些地王項目遭遇"裸泳"的尷尬。從綠城2009年以36億元拿下的蘇州地王,到中華企業2009年以28億元拿下的杭州地王,再到SOHO中國接手的上海外灘8-1地王、南京中冶百億地王,境遇之坎坷和尷尬,宛如一部部生動的活教材。

  日前,記者在中海禦道路一號售樓處瞭解的情況是,目前項目並未正式開盤,銷售價格也沒有確定。但有消息人士告訴記者,就在今年3、4月份,項目曾經暗開過一次。可能是因認購情況不佳,項目索性對外宣稱尚未開盤。目前為止,中海禦道路一號官方備案體現的成交數量為零。

  5年前,已經處於拿地狂熱狀態的宋衛平,在蘇州豪擲36億元,拿下獨墅湖邊地塊,樓板價高達2.8萬元/平方米。此後兩年,媒體屢屢報出地王項目動工遙遙無期,變身農田菜地。當然,這個項目今天已經成為號稱江南園林別墅"孤品"的蘇州綠城桃花園,以半年成交33套的成績,成為中國別墅銷售排行榜亞軍。但是,還是那句話,對開發商來說,花錢不是為瞭賺吆喝的。從盈虧角度看,5年開發周期,其融資成本、管理成本,加上宋衛平不惜代價做品質的精神,這個項目是否已經實現盈利?業內普遍對此存有疑慮。

  更尷尬的版本來自中華企業。2009年,在聯手兩大險資與證大集團競爭外灘8-1地塊的同期,中華企業也把目光投到瞭杭州。"聽說那時中華企業拿地意願格外強烈,當天,綠城宋衛平難得親赴現場,大有志在必得之勢。而中華企業以28億元價格直接把宋衛平'拍死在沙灘上'。"當地一位地產界人士回憶。

  隻不過,到今天,這個樓板價1.8萬元的住宅項目尚未開售。作為杭州江幹區域的住宅項目,區域可查的上半年銷售均價為2.2萬元/平方米左右,而中華企業的中企禦品灣,要開到3.4萬元/平方米左右方可有盈利--超過周邊50%以上的定價,在今天的杭州樓市,簡直是天方夜譚。

  然而,榮耀的背後,卻藏著幾許悲情。上證報記者經過實地走訪和調研發現,那些曾經的地王,如今大多陷入尷尬境地:要麼快速開盤,想盡各種辦法回籠資金,甚至不惜犧牲利潤;要麼連開盤都不敢開,指望能"挺"過難關;要麼土地款無法按時付清,退地或轉手;要麼舉債百億信托,以支持地王開發;更有捂盤數年仍無法賣出成本價,計提上億減值準備。而上述情況所涉及房企,既包括綠地、恒大這種民營大鱷,也包括中海、方興、中華企業(4.84, -0.04, -0.82%)等國企巨頭。

  當然,地王故事中,還有至今被大傢關註的SOHO中國與復星集團關於外灘8-1百億地王的爭端,也少不瞭中冶集團南京地王一分為三、二次轉手的傳奇。

  地王後遺癥:如何應對市場調整風險

  一位知情人士告訴記者,恒大內部對這個項目盈利前景的判斷還是挺悲觀的。"從恒大帝景1.6萬元/平方米的定價來看,其實公司還是想賺錢的。如果沒有額外的融資沉淀成本,恒大帝景起碼現在賣還不虧。但這個不虧有個前提,就是不能壓著,必須盡快回款。這也是恒大急著開售的原因。"上述人士稱。

  回顧地王的往事,總是令人不勝唏噓。2009年一批高價拿下地王項目的房企,已經在2012年嘗盡苦果,而在2013年樓市大漲後,房企似乎很快就淡忘瞭曾經的傷痛。多位地產界人士直言,凡在2013年下半年高溢價拿地的企業,將來都會"非死即傷",其中民企可能因資金實力較弱,最先倒下。

  杭州去年房產銷售額1600億元,如果40%到50%用來拿地,對應的土地出讓金約800億元。但杭州去年土地出讓金高達1300億元,多推瞭500億元,相當於多推瞭50塊土地,對杭州樓市造成的壓力可想而知。走豪宅路線的中海禦道路一號,似乎有點生不逢時

  據不完全統計,2013年,福建泰禾集團在北京、上海等熱點土地市場一路高歌猛進,砸下160億元重金買地,公司資金鏈一度受到質疑。根據公開數據,截至2013年12月31日,泰禾集團長期借款中,信托借款高達114.42億元--2013年年初該指標還隻有26.18億元。大量信托資金用於2013年地王項目開發運作。截至今年6月21日,泰禾集團大股東泰禾投資持有公司79.57%的股份中,累計有76.86%已經質押。以質押股份融資開發的能量似乎已經用盡,一旦市場出現漫長調整,泰禾將如何應對?

  而瘋狂拿地的背後原因也是各異。"一般來說,央企拿地王都是出於區域戰略考慮。比如華潤在深圳前海拿地王,方興地產在上海拿地,都是出於戰略佈局。由於預期回收周期較長,相對比較安全。但一些民營企業,尤其是那些為沖刺上市而不計成本拿地的企業,未來一定會面臨風險。"薛建雄稱。

  然而,多年來,因為中國樓市行政色彩較濃等特殊性,每一輪調整都以房價再次上漲告終,地王項目暗藏的風險,也逐漸被房企忽視瞭。"不要緊,總有一天,高價地王會被市場化解。"他們想。

  可是,這一次,幸運女神,還會眷顧這些曾經的地王嗎?

內容來自sina新聞
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