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房屋貸款利率試算商業地產 變數很大 進新場 如同賭博
李禮說，永泰地產在區域上特意避開熱點城市外，在商業上走的是主題路線，而這一戰略的確定，用瞭四年的時間，他還說，這一"差異化"定位的過程十分艱辛。
"沖入"商業地產
"每天接到好多電話，問落位圖看瞭沒有，什麼時候看場地。"在一傢品牌企業負責市場的張江(化名)最近很忙，他每天工作的一部分就是接各個商業中心的招商經理甚至招商副總的電話，看商鋪落位圖，選擇地段，談價格。
客流增長下降，顧客消費意願下降，商傢減少開店計劃。早在2012年下半年，萬達集團掌門人王健林就提出過商業地產將面臨的行業性問題。然而，從2011年開始熱起來的商業地產，在2013年溫度不降反升。
這種"甲方"的角色轉變，雖然讓張江感到欣慰，但他也認為，商業地產供應劇增，反而對公司經營提出瞭挑戰。
據此，宋延慶認為，商業地產泡沫不容忽視，未來，中小體量項目將難以存活，而在一些城市將體量做大、做差異化，形成規模後，或許能有勝算。盡管如此，他仍然強調："變數很大。"
紅星美凱龍執行總裁張華容稱，紅星美凱龍商業地產在資金上"有足夠的準備"，而商業地產未來的資金募集方式不排除票據等形式。她強調，該公司一半左右項目是與當地開發商合作，這從一定程度上控制瞭土地上的成本。
"很多商傢都有很大的規劃，但作為品牌商，我們覺得現在二三線城市好的地段拿地成本高，人才很難到位，新的商業中心要實現人流量和銷售很不容易。"張江說。
日前，中發集團下屬的永泰地產也宣佈大舉進軍商業地產，這傢北京的公司準備在經濟發展較為活躍的省會城市復制"永泰城"。其具體規劃是，未來5年，永泰地產要建造5座高級酒店、3個城市綜合體，年銷售額將達到50億元。
永泰地產旗下正在建造的綜合體項目有3個，分別位於哈爾濱、呼和浩特及銀川，投資額度分別為70億元、90億元和100億元，總投資額接近300億元。其中，將於6月開盤的呼和浩特項目總體台北房屋二胎房貸量就高達140萬平方米，最大的銀川永泰城總建築面積更是高達230萬平方米。
而中發集團總裁、永泰地產總經理戴迪表示，永泰地產母公司中發集團將為其提供資金支持。中發集團有地產、金融、醫藥三塊業務，總資產約為300億元。
值得註意的是，永泰地產官方公佈的年銷售額為20餘億元，總資產規模約為90億元，而記者瞭解到，上述永泰正在建設的三個項目，僅在土地上的支出就高達50億元。投入如此之大，招商及經營如何展開？在回答本報記者這個問題時，永泰地產副總經理李禮的回答是："確實有壓力，但是有信心。"
與此同時，之前一直致力於開發運營傢居建材購物中心的紅星美凱龍最近也開始大規模開發城市綜合體和購物中心。上海紅星美凱龍企業發展有限公司(下稱"紅星美凱龍")副總裁賈濤接受本報記者采訪時稱，該公司已在北京、天津、重慶、昆明、福州等17個城市，進行22個綜合體項目開發，分別是以"紅星國際廣場"命名的城市綜合體和以"愛琴海"命名的購物中心。
按照賈濤介紹的計劃，紅星美凱龍將在京津塘、長三角、西南、東北這四大戰略區域，進行"紅星國際廣場"和"愛琴海"佈局，力爭2020年達到100個"愛琴海"項目。
商業地產"變數很大"
這一輪起始於2011年的"商業地產熱"，發展至今，已是商業綜合體遍地開花。在住宅限購政策日益加碼的背景下，商業地產似乎成為瞭政策的"避風港"。
然而，"避風港"並非風平浪靜，更不等同於賺錢。蘭德咨詢調查數據顯示，中國上市房企的商業地產持有性物業租金收入，一般占其年度營業總收入的3%~5%，高的達到7%。而相對於持有性物業資產，租金收入僅占1.5%左右，而經營利潤則大都為負，特別是開業不久、正處於培育期的商業，八成以上虧損。
張江說，品牌商選址"不是求名就是求利"，要麼跟相關的大牌在一起，要麼選擇銷量好的鋪面。他說，目前整個消費市場不如前兩年，品牌商擴店動力不足，但許多省市的商業綜合體卻越來越多，隨著供應增大、競爭加劇，品牌商挑選的餘地大瞭，有時同樣的地段可以拿到更優惠的價格，同樣的價格，有時則可以拿到更好的位置。
"原來他們對我們的品牌和銷量不瞭解，對我們不是特別熱情，但現在不同瞭。"張江服務的公司2009年在深圳萬象城開瞭一傢店，隨著公司銷售額從2000萬元超過2億元，陸續進駐瞭二線城市的萬達廣場、凱德廣場等。他對《第一財經日報》記者說，與之前他上門"求商鋪"不同，如今品牌商在商鋪地段的選擇上越來越多，價格的優惠也越來越多。
"一下子就能火的場子越來越少，消費不景氣，加上一下子多瞭太多商場，人流就被分流瞭，而大傢都知道，原本電商也分走瞭一部分客流。"張江說，"現在這麼多場子可以選擇，我們卻沒有這麼多精力進入那麼多場子，關鍵是老場子還好說，人流看得到，品牌能做多少銷量也看得到，但新場還是有風險的。"
張江說，"新場"多瞭，價格往往可以壓得很低，但人氣往往不可預見，這就類似於賭博，"壓準瞭的話能有高收益，壓不準的可能性也很大。"
內容來自sina新聞
蘭德咨詢總裁宋延慶最近算瞭一筆賬：2012年上半年，經營業績較好的恒隆地產在內地的物業租賃總資產是668.14億港元，去掉成本和稅金，每年有20億港元左右凈利潤，年收益率是3%。眾所周知，恒隆地產是老牌商業地產商，也是租金回報率最高的企業之一。恒隆地產尚且如此，新涉足商業地產的眾多開發商恐怕持平都難。
根據永泰地產副總楊俊的說法，其對選址的要求是，這一城市要能夠輻射500公裡以外的區域，且房地產銷售較為活躍。他說，這些項目都位於省會城市核心地段，能夠推動當地經濟發展，契合當地的經濟發展需要。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-04-26/11162785072.shtml
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